날씨가 화씨로 100도라 한다. 섭씨로 38도이고 사람의 체온보다 높다. 목욕탕 물이 섭씨 40도 정도라면 화씨로 104도인데, 목욕탕 속에서 사는 것 같다.
요즈음은 사람들이 오래 산다. 한국 남자의 평균 수명이 75세 쯤이라고 하고 여자들은 7 년 정도 더 산다고 한다.
Texas Lottery 를 사면 당첨될 확률이 1,600만 분의 일이라고 하는데, Texas 인구가 그 쯤이라면 Texas 사는 사람 중의 하나에 해당하는 확률이다.
양보다는 질이라고 하고, 물질보다는 정신이라고 주장하는 사회의 일원으로서 웬 숫자놀음인가.
왜냐하면 우리의 과학적인 지식은 장래를 예측하는데 의미가 있다고 믿기 때문이다.
내 나이 또래의 100 사람중에 2 사람은 일년 내에 사망한다는 통계가 있기에, 생명 보험의 보험료를 계산할 근거를 주고, 우리 또한 우리 여생을 설계할 수 있게 되는 것이다.
장래를 예측하는 변수가 무엇일까?
여기 내 남편감이 10 명이 있어 그 중에 하나를 골라야 하는 여자가 있다고 치자.
생년월일과 난 시간을 갖고 그 남자의 장래를 점을 쳐야 옳겠는가, 그 남자의 할아버지의 묘자리를 보고 내 장래 남편의 장래를 예측하여야 하겠는가.
내 client 한 사람이 와서 묻는다.
‘Grocery store 를 하나 사려고 하는데 월 평균 매상이 $50,000 이랍니다. 보통 월 매상의 3 배가 정가라느데 $ 150,000 주고 사는 것이 맞습니까?’
다른 client 가 와서 묻는다.
‘Grocery store 를 하나 사려고 하는데 월 평균 매상이 $ 30,000 이랍니다. Broker 말이 월 매상의 11 배가 정가라는데 $ 300,000 정도면 싸게 사는 것이 맞습니까?’
내 대답은 명료하지가 않고, 많은 경우에 client 를 실망시킨다. 그러나 그것이 정답이라고 믿기에 무능하다는 소리를 감수하며 이야기하는 수 밖에 없다.
우선 grocery store 의 값을 계산하기 전에 그 전제 조건을 검토하여야 할 것이다. Lease 계약은 적합한지, 주위에 새로운 경쟁상대가 생겼는지, 주위의 business나 인구 변동은 어떠한지, 재판이 걸렸거나, license 문제가 있는지, 또는 전주인이 팔고 싶은 이유가 무엇인지 기타 등등이다. 만족한 결론에 도달 했으면 이제 부터 계산 단계로 들어 가자.
우선 손익 분기점, break even point를 계산해 보자.
고정 비용을 먼저 계산해 보자. 집세 $5,000, 전기료 $1,000, 임금 $3,000, 없어지는 물건 $ 3,000( 오래 되어 못 파는 물건, 손님이 그리고 종업원이 가져가는 물건 등), 기타 $1,000 해서 $ 13,000 이라고 치자. 평균 30% 가 이익이라고 치면 $ 43,000 이 손익 분기점이고, 그 이상을 팔면 집에 갖고 들어갈 돈이 생기고, 그 밑으로 팔면, 내 임금은 무보수 노동이요, 그리고 또 계속 더 돈을 넣어야 한다.
$ 50,000 을 팔면 어떻게 되는가? $7,000 이 더 남으니 $2,100 을 더 벌 것이요, 아직 내 임금이 안 나올 것이다. $ 70,000 을 팔면 어떻게 되는가? $8,000 이 남으니 내 임금 빼고 $ 5,000 정도 남으면, 투자한 돈을 회수하기 시작할 것이다. $200 K 를 투자하였으면 3년은 지나야 투자금을 회수하고, 그 때 남는 business 가 남은 돈일 것이다.
필자는 이제 겨우 어떤 grocery store 의 값을 선정하는 하나의 방법을 설명한 것이다. 대체로 어떤 business, 또는 부동산의 값을 산정하는데 세가지 방법을 사용한다. cost method, income method, comparable method 이다. 그 shopping center 를 짓는데 얼마나 들고, 그 shopping center 에서 나오는 수입이 얼마이고, 그 비슷한 shopping center 가 얼마에 팔리는가 이다.
어느 business 의 또는 어느 shopping center 의 장래를 예측하는 변수는 무엇일까. 감각에만 의존하여 ‘이것이 얼마짜리 business 인가’ 를 가늠할 것이 아니라, 그 변수에 기초하여 지금 그 장래를 예측해 보는 숫자 놀음을 해 보자.