영국의 한 사업가가 지난 9월 말 융자를 거부한 은행의 문을 벽돌을 쌓아 막아버렸다는 기사를 보았다. “은행은 열려 있지만 금고 문은 닫혀 있어 이를 항의하기 위해” 이런 일을 했다는 이 부동산 개발업자는 은행 직원과 대화하는 것이 마치 벽돌로 쌓은 벽을 보고 이야기하는 것 같았다고 토로하였다.

위기에 빠진 금융시장을 구제하고 경기를 진작시키기 위하여 정부는 막대한 자금을 쏟아 부었지만 대형 금융기관만 살찌울 뿐 중소기업과 서민들이 사업 자금과 주택구입 융자를 받기가 어려운 것은 세계 어느 나라나 마찬가지인 것 같다.

각종 구제책과 부양책에도 불구하고 주택거래는 지난 10년 동안 최저를 헤매고 있으며 역사적으로 낮은 이자율에도 재융자 숫자는 당국의 예상을 훨씬 밑돌고 있다. 왜 그럴까?

주택금융 시장에만 국한해서 살펴본다면 2008년 이후 정부관리 체제(conservatorship)하에 있는 Fannie Mae, Freddie Mac 등 GSE(Government-sponsored Enterprise) 즉 국책 모기지 기관의 부실화에 따른 주택융자 심사기준의 강화와 양 기관에 대한 개혁과 구조조정의 지연에서 그 원인을 찾을 수 있다.

물론 실업의 증가에 따른 구매력의 감소와 집값 상승에 대한 기대의 감소로 거래는 둔화될 수 있겠지만 까다로운 주택융자 기준에서 근본원인을 찾는데 많은 사람들은 동의하고 있다.

부실 모기지 증권의 증가로 막대한 손실을 보고 있는 국책 모기지 기관들은 지난 수년 동안 그들의 수입을 극대화 하는 방향으로 심사기준을 개정하여 왔다. 감정제도의 변화, 시장 위험도에 따른 이자율적용, 신용점수, LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income Ratio) 기준강화 등을 대표적 예로 들 수 있다.

이에 따른 엉터리 심사기준의 예도 많다. 세놓고 이사 나가는 집에 대한 임대수입을 수입으로 사용하기 위해서는 미리 테넌트를 구해서 임대 계약서에 사인을 받고 시큐리티 디파짓과 첫 달치 렌트비를 받아서 은행에 입금해야만 가능하다. 이해하기 힘든 심사기준이다.

새 집을 사지도 못했는데 어떻게 현재 사는 집을 렌트 계약을 하고 디파짓된 증명서까지 제출할 수가 있단 말인가? 또 다른 예는 cash in 재융자를 할 경우에 자금 출처를 꼬치꼬치 따져서 은행 스테이트먼트 상의 큰 입금액의 출처와 근거서류를 일일이 제출해야 한다. 지금까지 페이먼트로 잘 내왔고, 에퀴티도 많고, 융자금액을 현재보다 낮춰 페이먼트와 이자율도 현재 수준보다 더 낮게 재융자를 받겠다는 데도 가이드라인은 쓸데없이 까다롭다.

얼마 전엔 ARM 상품의 DTI 계산 때 사용하는 금리를 실제금리보다 2% 더 높여서 계산하도록 만들어 실제로 ARM 상품이 필요한 사람들도 30년 고정으로 밖에 융자를 할 수 없도록 선택의 폭을 제한하고 있다. 서브프라임 사태의 원인을 각 경제 주체의 방만한 부채관리와 이를 방치하고 사전에 관리감독하지 못한 감독기관의 시스템 부재와 무능으로 보았을 때 지금은 과연 얼마나 많이 개선되었는지 의문이다. GSE의 이익을 위해 심사기준만 나날이 강화할 뿐 정밀한 시스템은 아직도 미흡하며 다양한 계층의 소비자를 위한 다양한 상품은 관리감독과 소비자 보호라는 미명 하에 오히려 줄어든 셈이다.

이러한 GSE 개혁의 지체와 민간 모기지 금융시장의 소멸로 가장 큰 피해를 보는 사람들은 자영업자들을 중심으로 한 서민들이다. 노닥(No Docs)으로 융자를 받아 주택을 구입한 자영업자들이 지금 와서 풀닥으로 재융자를 받는 것은 불가능하다. 이들은 가장 필요한 때에 저금리의 혜택을 받지 못하고 있는 셈이다. GSE의 개혁괴 민간 모기지 시장의 활성화를 통해 모기지 시장이 되살아나고 주택시장이 하루 빨리 회복될 수 있기를 기대한다.
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스티브 양
<웰스파고 론오피서>