유례없는 따뜻한 겨울을 보낸탓인지 올해는 봄 마켓이 앞당겨서 시작된것 같다. 특히 급박하게 상승만 하던 모기지 이자율도 잠시 주춤하는 사이에 첫 주택구입자들을 주로한 주택구매수요가 급증을 한 탓인지, 유독 중저가대의 주택은 품귀현상을 보인다고 할 정도로 시장은 뜨거운 분위기다. 뜨거운 분위기라곤 하나 주택구입은 대부분의 개개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자라고 할수 있으니 그만큼 신중을 기해야함은 물론 일것이다. 이에 지면을 빌어 봄 시장에 주택을 구입하고자하는 많은 분들을 위해 주택구입 계약시에 꼭 알아두어야 할 부분인 contingency 에 대해 알려드리고자 한다.

주택계약시 셀러와 바이어와의 어떤 충돌 즉, conflict를 피하고 정확히 책임소재를 구분지을뿐만 아니라 홈 바이어를 보호 하는 장치가 되기도 하는contingency는 바로 home inspection contingency, appraisal contingency, 그리고 financing contingency 3가지로 나뉜다고 볼수 있다.

먼저 home inspection contingency - 주택을 구매할때 보통계약후 3-5일이내에 집의 상태에 문제가 있는지, 각종 appliance 들은 작동을 제대로 하는지, 손상을 입은 부위는 없는지등을 전문적인 인스팩터를 고용해서 꼼꼼히 체크업을 하게된다. 물론 대부분의 경우 바이어가 발생하는 인스팩션 비용을 부담한다.

여기서 발견된 각종 하자에 대해 셀러에게 이의를 제기 할수 있고 수정이나 수리를 요구할수 있지만 이 모든 것들이 반드시 컨틴젼시 기간안에 이루어져야 하며 제기된 문제점들에 대한 수리나 보상에 관한 합의를 도출해낼수 있다.

만일 홈바이어의 수리요구를 셀러가 전적으로 다 응하지 않을 경우 유의할점은 바로 셀러와 바이어가 이런 홈 인스팩션에서 발견된 하자를 일일이 나열해서 어떤것은 고친다든지, 또 어떤것은 수리하는 대신에 돈으로 보상을 받는다는 조건으로 계약서의 추가조항을 만드는 것을 피하는게 좋다. 즉, 고쳐야 할 부분들이 상세히 명기된 계약조항들을 어덴덤으로 만드는 것은 융자를 받는데 불리하게 작용할수 있기 때문인데, 일반적으로 주택융자은행은 해당 주택을 담보로 잡고 대출을 해주기때문에 해당 담보 주택에 하자있는것을 원치않는다. 별 하자가 없는 담보대상 물건에 대해 대출을 원하는 것은 당연한 이치라고 하겠다.

여기서 팁을 하나 드리자면, 만일 에어컨에 문제가 있어서 혹은 해당 주택의 어떤 부분에 문제가 있는 것을 발견해서 셀러가 수리를 해주어야 하지만, 수리해 주는 대신에 수리 또는 교체비용으로 ＄3,000을 홈인스팩션 컨틴젼시 상에서 셀러가 바이어에게 돈으로주는 조건부를 계약추가조항으로 어덴덤을 작성한다면, 뭐 어차피 고칠 비용을 받는거니까 무슨문제냐고 생각할지 모르지만, 은행입장에서는 대출을 해주는 담보대상주택이 현재 하자가 있는 상태에서 대출을 해주는 부담을 가지게 된다.

이럴 때는, 만일 ＄3,000을 받아서 나중에 수리하고 교체하는데 아무런 문제없이 충분하다면 해당 요건 하자에 대한 구체적인 명시 없이 홈인스팩션에 걸린 컨틴젼시를 리무브하면서 이조항과는 상관없이 단순히 셀러에게 ＄3,000을 조건없이 도움을 받는다는 계약 어덴덤을 작성하면 주택융자은행으로부터 받게될 불필요한 논쟁을 피할수 있다.

특히나 요즘처럼 주택융자가 까다롭고 한 때에는 주택을 구입하시는분들은 불필요한 논쟁을 가급적 줄이고, 동시에 홈바이어로서 가지게되는 권리인 바로 이 contingency 조건부 안에서 스스로를 보호 받고 동시에 융자에 문제가 발생하지 않도록 해야할 것이다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>