지난 몇년 사이에 미국의 주택시장은 상상할 수 없을 만큼의 큰 변화를 겪어 왔다. 변화의 가장 큰 줄기는 그 첫째가 예상을 초월한 주택가격의 지속적 상승이고 또 다른 하나는 역사상 유례 없는 모기지 이자율의 하락이다.
전체적으로 침체 국면에 들어선 미국 경제가 뚜렷한 호조현상이 없이도 그나마 이 정도의 경기하락으로 전면적 위기를 모면하고 있는 건 주택시장의 호황과 호전적 환경의 지속성이 유지되고 있기 때문이라 해도 과언이 아닐 것이다. 사상 최저의 모기지 이자율로 인해 수많은 주택 소유주들이 재융자 등을 통해 기존의 페이먼트를 줄인 만큼의 여유로 소비 지출을 늘리거나 비슷한 페이먼트로 기존 융자금에 융자금을 추가하는 ‘Cash Out’(현금 유출) 형태의 재융자로 여유자금을 소비 경제에 쏟아 붓고 있다.
또한 주택가격의 가파른 상승으로 인해 넉넉히 쌓인 에퀴티를 활용한 주택 2차 융자인 에퀴티 론의 증가는 사회 전반적으로 더욱 큰 소비 여력을 형성하고 있다. 이러한 현재의 사회 그리고 경제 현상 속에서 모두가 다 공통된 의식을 하는 건 아니겠지만 전체적으로 많은 사람들이 지금까지와는 다른 반전된 상황에 대해 우려를 나타내기 시작했고 불안감마저 지니게 된 것도 사실이다. 반전된 상황의 극치를 이루는 현상은 단연코 수입 감소와 주택가격의 하락일 것이다. 1차 융자만 있는 경우라 해도 확보된 에퀴티가 크지 않을 경우 위험할 수 있고 더군다나 2차 에퀴티 융자까지 빌려 쓴 경우엔 수입과 주택가격이 하락할 경우 대다수의 주택 소유주들은 집을 팔면서 본인의 돈까지 얹어서 처분하는 용기(?) 보다는 차라리 주택 차압이나 파산을 선택하게 될 확률이 높다.
그렇다면 이러한 극단적 반전의 상황에서 극단의 방법을 선택하지 않을 수 있는 지혜로운 예방의 조치는 무엇인가. 그 첫째가 올바른 1차 융자 프로그램의 선택이다. 이자율이 낮다는 이유 하나만으로 단기 고정이나 변동을 생각했던 이들이 30년 고정으로 또는 30년 고정을 가졌거나 매입시 선택하려 했던 이들이 더욱 벅찬 페이먼트의 15년 고정으로 매입융자나 재융자를 해선 안 된다. 이젠 내 인생에 흔들림은 없다고 장담할 정도라면 몰라도 그렇지 않은 이상은 좋았던 과거보단 불확실한 미래에 대처하기 위해서라도 1차 융자의 페이먼트를 최대한 부담 없는 수준으로 만들어 놓아야 한다.
1차 페이먼트를 최소화하는 것은 비단 이 의미뿐만이 아니라 개인 수입이나 경기가 좋지 않을 경우에 에퀴티를 활용해서 2차 융자를 받아 위험한 시기를 견뎌내야 할 때 더욱 큰 힘으로 작용한다.
이자율에 대한 과욕으로 벅찬 15년 고정의 페이먼트를 억지로 유지하는 상태가 된다면 아무리 에퀴티가 많아도 2차 융자를 받을 때 “페이먼트와 수입의 비율”을 따져 심사하는 ‘Income Ratio’라는 심사기준이 문제가 될 수도 있고 설령 승인을 받아서 2차 융자금을 쓴다 하더라도 1, 2차 페이먼트의 총 규모가 벅찬 상황이 될 경우가 많다.
집은 집 그 자체여야지 ‘짐’이 되어서는 안 된다. 현명한 1, 2차의 조화가 필요할 때이다. (213)792-5133


제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>