제이 명 <키웨이 파이낸스>

수년간 지속되고 있는 주택가 상승으로 많은 주택 소유주들이 불어난 에퀴티를 활용한 주택 2차 융자를 신청하고 있으며 그 증가율은 지난해만 해도 과거 2, 3년 사이에 기록된 신청률의 거의 두배 가까운 증가 추세를 보이고 있을 정도다. 물론 90년대 초, 중반에도 2, 3차 에퀴티 융자가 붐을 이뤘던 시기가 있었지만 그 당시는 90년대 초반부터 시작된 주택가의 하락으로 주택매매를 통해 에퀴티를 취득하거나 활용할 수 없었던 까닭에 수많은 주택 소유주들이 매매차액을 얻지 못하는 상황에서 자산 유용의 방법으로 마지못해 2차 융자를 신청했었다.
이에 그 때와 현재의 상황을 비교해 볼 때 주택 시장의 현저한 두 가지 차이점을 들자면 그 첫째는 상승과 하락이라는 극단적 양상의 에퀴티 확보에 대한 규모와 비율의 차이, 둘째는 모기지 융자의 이자율에 대한 차이를 말할 수 있다. 이러한 두 가지 핵심적인 요소의 차이는 에퀴티 융자 수요자들에겐 너무나 중요한 현실적 차이를 가져다 주는 것이다. 누구나 다 인식할 수 있듯이 이자율이 낮다는 건 같은 액수의 융자금을 얻고도 낮은 페이먼트를 할 수 있다는 이득을 얻게 되는 것이고 주택가의 상승으로 인한 에퀴티 규모의 차이는 더욱 큰 액수의 융자금을 활용할 수 있다는 경제적 기능성의 차별화된 현실을 제공하게 된다. 또한 소비자들이 거의 인식하지 못하고 있는 CLTV(COMBINED LOAN TO VALUE)의 차이가 지니는 이득도 간과할 수 없다. CLTV란 1차와 2차 융자가 합쳐진 총 융자금액이 집 가격의 몇 퍼센트인지 그 비율을 말하는 것이다. 예를 들어 40만달러 값어치를 지닌 주택 소유주가 1차 융자 30만 달러에 2차 융자 6만 달러를 갖고 있다면 CLTV가 90%가 되는 것이고 2차가 10만 달러라면 CLTV가 100%가 되는 것이다. 1차 융자와는 달리 2차 에퀴티 융자는 이러한 CLTV의 비율에 따라서 대다수의 모기지 은행들이 차별화된 이자율 등급을 제공하므로 같은 액수의 1, 2차 융자금을 얻는다 하더라도 집 가격의 상승으로 인해 CLTV를 낮출 수 있다면 그만큼 유리한 이자율을 확보하게 되는 또 다른 이득을 얻게 되는 것이다. 이처럼 예전과는 다른 주택시장의 유리한 환경으로 인해 많은 주택 소유주들이 지나친 과용의 한계에만 다다르지 않는다면 현실적으로 감당할 수 있는 적당한 규모의 에퀴티 융자를 이용해 높은 수수료와 이자율의 카드 빚 청산이나 또 다른 수입을 발생케 할 수 있는 투자를 위한 수단으로의 활용 가치를 만끽할 수 있는 상황이다. 그러나 이러한 유리한 환경일지라도 2차 융자를 결정하기 전에 소비자들이 필히 명심하고 유의해야 할 사항은 얻으려는 2차와 기존의 1차를 합친 액수의 CLTV가 얼마인지를 우선 따져보는 것이다. CLTV가 주택 가격의 80%를 넘지 않는다면 차라리 현금 유출 형태의 ‘CASH-OUT’ 재융자를 시도하는 것이 계산상 유리하기 때문이다. 에퀴티 융자, 현명한 계산과 판정이 없으면 보이지 않는 손실이 있을 수도 있다. (213)-792-5133