부동산을 사고 팔 때 매매계약서의 조항이나 에스크로 조항을 자세히 읽어보지 않은 채 표준적인 양식이니 똑같겠지 하고 그냥 사인하는 경우가 많은데 이럴 경우 낭패를 볼 수 있으니 꼭 미리 검토하는 것이 좋다. 이 중요성을 예를 들어 설명하겠다.
몇 달전 K씨는 사업체를 팔려고 매매계약서를 체결하고 에스크로를 설정했는데 3개월내에 매매대금을 모두 지불하고 에스크로를 완료하기로 했다. 그런데 구매자가 처음 에스크로 열 때 디파짓만 한 후 3개월이 지나도 연락이 없고 마침 다른 구매자가 나왔는데 지난번 구매 예정자와의 계약을 취소하고 디파짓을 돌려주지 않으면서 새로운 구매자에게 팔 수 있느냐는 것이다.
이런 경우 보편적으로 다른 구매자와의 매매는 가능하다. 확실히 하기 위해서는 에스크로 조항에 계약 해지(Termination) 조항이 어떻게 되어있나를 점검을 하여야 한다. 대부분의 에스크로 조항에는 ‘시간이 가장 중요하다’(Time is of Essence)라는 조항이 있고 제 시간에 구매자가 나머지 잔금을 지불하지 않고 에스크로 종결을 하지 않을 때는 매매가 중단된다고 되어있다. 서류상에 통보를 해야한다는 조항이 없더라도 구매자에게 계약불이행으로 매매가 해지되었다는 통보편지를 보내는 것이 바람직하다.
또한 이러한 상황에서 상대방이 동의한 에스크로 규정에 따라 디파짓한 돈을 셀러가 Liquidation Damage로 돌려주지 않을 수 있다고 되어 있는 조항이 있으면 에스크로 회사에 그 돈을 지불해달라고 요구할 수 있다. 그러면 에스크로 회사는 셀러에게 그 디파짓한 돈을 주어도 된다고 동의한다는 서류에 서명해 달라고 구매자에게 요청한다.
구매자가 동의서에 서명하면 전액을 셀러에게 준다. 그렇지 않을 경우 셀러와 구매자가 디파짓을 반반씩 나누어 가지는 협상의 형식을 취해 해결하든지, 협상으로 해결이 안 될 때는 에스크로에서 그 전액을 법원에 주고 권리자 확인 절차(interpleader action)라는 소송을 통해 법원에서 그 돈이 누구에게 얼마가 지불되어야 한다는 것을 결정하게 된다. 나중에 후회하는 일을 줄이기 위해서는 계약조건이나 에스크로 조항을 상황에 맞게 잘 꾸며야 한다.
(310)312-3113

방일영 <변호사·MS&K>