퇴거명령 소장 받으면
5일내에 회답해야

오늘은 실제 사례를 들어 퇴거명령에 대해 살펴보겠다. LA다운타운에서 의류업소를 운영하는 C씨는 지난 몇 년 동안 호황으로 렌트가 밀릴 걱정을 하지 않았었는데 최근 경기가 나빠지면서 렌트가 밀리기 시작했다. 이에 건물주가 몇 달 렌트가 밀렸다고 느닷없이 퇴거명령 소장을 보냈다.
퇴거명령 소송(unlawful detainer)은 민사소송 가운데 가장 빨리 진행되는 소송이다. 보통 민사소송 소장은 회답 기일이 30일이지만 unlawful detainer 소송은 소장을 받은 날로부터 5일 이내에 응답을 해야 한다.
만일 소장을 받고도 5일 안에 답장을 법원에 제출하지 않으면 건물주는 궐석재판을 신청할 수 있다. 다시 말해 C씨의 입장을 들어보지 않고 건물주에게 유리한 일방적 판결이 내려질 수 있다.
그러나 대부분의 경우 5일이 지나자마자 바로 궐석재판을 하지 않는 것이 상례이다. 궐석재판 신청서(Request for Entry of Default)는 법정에 소송을 제기한 측에서 제출하는 것이기 때문에 소송을 당한 사람은 빨리 법원에 이 Default 서류가 접수되었는지를 알아보고 접수되지 않았으면 당장 답장(answer)을 법원에 접수시켜야 한다. 답장이 법원에 접수되면 법원에서 건물주의 궐석재판 신청서를 받아주지 않기 때문이다. 즉 C씨도 법정에서 입장을 설명할 기회를 갖게 된다.
그러나 문제가 렌트를 내지 않은 것이라면 답장을 해도 소송에서 이길 수가 없다. 따라서 법정에 가기 보다는 건물주나 그의 대리인, 또는 상대 변호사를 빨리 만나 밀린 렌트를 내고 합의를 하면 대부분 이런 소송은 끝나게 된다. 그러나 이런 소송을 당했을 때 건물주의 의도를 정확히 파악하는 것이 중요하다.
만일 밀린 렌트를 받는 것만이 목적이라면 렌트를 모두 갚는다는 합의로 끝날 수 있겠지만, 건물주가 다른 목적, 즉 건물을 보수하려 하거나 팔고 싶어 현 입주자를 내보낼 생각이라면 소송을 끝까지 몰고 갈 가능성이 많다.
퇴거명령 소송은 가주에서는 법령(statute)에 의해서 철저하게 절차가 규정이 되어 있다. 예를 들어 퇴거명령 소장을 보내기 전에 먼저 3일전 통지서(three day notice)라는 통보 서류를 돈을 안 내고 있는 입주자에게 보내게 되어 있다.
법원에서는 그 통지서 안에 밀린 날짜와 금액 등 여러 내용을 정확히 기재하도록 하고 있기 때문에 건물주가 이러한 모든 법적 절차를 밟았는지 안 밟았는지를 알기 위해서는 변호사와 상의하는 게 바람직하다.
(310)312-3113

방일영 <변호사·MS&K>