미등기 전매·6억 이상 고가주택
1세대 1주택이라도 양도세 대상

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.
우선 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 대해 살펴보면, 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세요건을 충족한 주택을 말합니다. 서울, 과천과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 신도시지역의 경우에는 당해 부동산을 3년 이상 보유하고 보유기간에 2년 이상 거주해야 합니다. 기타지역의 경우에는 3년 이상 보유하면 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 해당합니다.
그러나 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시군지역으로 이사를 할 때, 또는 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 다만 해외이민의 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.
그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다. 이때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다. 1세대 1주택이라도 양도당시 실지 거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다. 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
한편 1세대 2주택의 경우라 하더라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때, 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때, 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때, 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때, 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때, 농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 등에는 양도세가 비과세됩니다. (213)383-3867

이세중 <변호사·법무법인 비전>