지난번에는 정부 구제안의 ‘수혜 대상자’가 되는 주택 소유주들의 조건과 자격에 대해서 알아보았다. 필자가 우선적으로 정부 구제안의 수혜 자격부터 명확히 해석해 준 이유는 융자 재조정을 신청하는 대다수의 사람들이 정부가 무조건 구제해 줄 것이라는 위험한 착각에 빠져 있는 현상이 우려되기 때문이었다.

정부 구제안의 발표 내용 중에 가장 핵심적인 부분이 잘못 부각됐던 문제가 이를 더욱 심화시켰다. 90일 연체와 에퀴티의 상실 등이 먼저 핵심적인 요소로 인식되었고 정작 가장 핵심적인 부분인 ‘패니매와 프레디맥이 보증한 note’라는 자격 조건은 중요시 되지 않았다.

이렇게 된 원인은 알고 보면 너무도 기가 막히게 단순하다. 모두가 이 말 뜻을 이해하지 못했기 때문이라는 것이다. 패니매와 프레디맥이 보증한 융자 note는 거의 전부가 컨포밍 융자라는 것을 이해하지 못했다는 것이다.

점보 융자나 서브프라임 융자는 이 두 모기지 공사(패니매, 프레디맥)가 보증하는 융자가 아니기 때문에 정부 구제안의 ‘수혜자’가 아니라는 것. 이것을 모두가 모르고 있는 것이고 이로 인해 ‘구제 대상’의 구분적 오류가 지속되고 있는 것이다.

이를 좀 더 이해하기 쉽게 표현하자면, 결국 컨포밍 액수 이상의 ‘점보 유자’나 융자액수에 상관없이 조건과 페이먼트가 정상이 아니었던 모든 ‘서브프라임 융자’는 정부 구제안의 기타 자격 요건을 다 갖췄어도 정부나 모기지 공사가 직접 구제하는 대상자가 될 수는 없다는 의미다.

그렇다면 이러한 융자를 보유한 주택 소유주들은 modification이 불가능한가? 그렇지 않다. 필자가 구제안이 발표되던 날 바로 언론을 통해 밝혔었고 지나 주에도 칼럼을 통해 재차 강조했듯이 modification은 누구든 신청할 권리가 있는 것이고 타당성 여부에 따라 가능할 수 있다. 다만 정부가 나서서 구제하겠다는 수혜 형식의 재조정이 아닌 개인과 모기지 은행과의 지극히 개별적인 협상이라는 점이 다를 뿐이다.

또한 실제로는 점보 융자나 서브프라임 융자가 오히려 정부 구제안보다 까다롭지 않은 융자 재조정이 가능할 때도 많다. 이유는 은행 자체가 스스로를 ‘구제’할 수밖에 없는 환경과 상황 때문이다.

이러한 재조정은 ‘90일 연체’가 협상의 조건이 아니다. 그러므로 모두가 잘못 알고 있는 ‘90일 연체’ 우선의 행위를 중지할 것을 강력히 조언한다. 이러한 잘못된 인식과 사회현상이 가져 올 엄청난 부작용과 파장이 어떤 것인지 다음 주에 알아보기로 하고, 다시 한 번 ‘정부 구제’와 ‘일반 협상’의 차이를 혼돈하지 말 것을 당부하는 바이다.

제이 명
<론팩 모기지 대표>

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