LA에서 25년 동안 장사를 해 온 손님이 있었다. 최근 집값이 빠져서 투자용으로 집을 한 채 더 구입하고자 전화를 해 왔다. 30년 넘게 공무원으로 일한 남편과 함께 한 세금보고서는 집을 한 채 더 사고도 남을 정도로 착실히 보고가 되어 있었다.

부동산 에이전트의 요구로 사전융자승인서를 발부하고 오퍼가 받아들여져 융자를 진행하게 되었다. 너무나 자격조건이 좋았기 때문에 융자과정은 물 흐르듯이 진행되어 드디어 론 닥(융자 관련 각종 서류)을 만드는 날이 되었는데 심사담당부서로부터 전화가 왔다. 4506-T가 통과되지 못했다는 것이다.

이게 무슨 날벼락이란 말인가? 4506-T란 IRS에 있는 자신의 세금보고서 관련 내용을 제 삼자가 받아 볼 수 있도록 허락하는 IRS 양식의 일종으로 요즘 대부분의 렌더들은 융자 신청인이 제출한 세금 보고서가 IRS가 보관하는 서류와 일치하는지를 확인하기 위하여 반드시 요구한다.

4506-T가 통과되지 못했다는 얘기는 손님이 은행에 제출한 세금보고서와 IRS에 보고된 세금보고서의 숫자가 서로 다르다는 뜻이다. 심사부서로부터의 연락을 믿기 어려워 어떻게 된 영문인지를 묻는 나에게 손님은 떨리는 목소리로 사실은 은행에 제출한 세금보고서가 가짜라고 실토를 하는 것이었다. 동시에 남편은 모르게 한 일인데 괜찮겠냐고 불안해하였다.

30년 넘게 공무원으로 일한 남편 몰래 어떻게 이런 일을 할 수 있는지 기가 막힐 따름이었다. 사실 이 손님은 수개월 전 다른 은행을 통해서 융자를 받아 이미 집을 한 채 구입을 마쳤다. 그래서 이번에도 아무 문제없을 것으로 생각하고 융자를 신청하였다는 것이다. 손님의 파일 전체는 심사부서로부터 fraud 부서로 넘겨져 그 이후 어떠한 일이 발생될 지는 현재로선 아무도 알 수 없다. 은행 내부에서도 개인의 신상에 관한 일로 담당자와 당사자 이외에는 아무도 알 수 없는 일이다.

집값이 빠지고 이자율이 내려감에 따라 주택 구입의 더할 나위 없이 좋은 기회가 온 것은 사실이지만 100% 풀닥으로 융자가 진행됨에 따라 소득보고가 충분치 못한 사람들에게는 그림의 떡이 되고 말았다. 사실 얼마 전까지만 해도 소득보고가 충분하지 못한 사람들도 어떻게든 융자를 받을 수 있는 길이 있었던 것으로 알고 있으나 이제는 이마저도 불가능하게 되었다.

미국 주택융자의 대부분을 소화하는 패니매는 9월부터 모든 융자에 대하여 4506-T 실행을 공식화하였다. 이로써 충분한 소득 보고가 검증되지 않는 사람들은 융자를 통해서 주택을 구입할 수 있는 방법은 없어졌다고 볼 수 있다.

물론 소규모 은행들이 모기지를 2차 시장으로 팔지 않고 자기 은행이 보유할 목적으로 융자를 해 줄 수는 있겠지만 이런 은행을 찾는 것이 쉬운 일은 아니다. 25년 넘게 융자를 해왔다는 직장의 한 동료는 이렇게 심사기준이 까다로운 것을 본적이 없다고 푸념을 했다. 이렇게 까다로운 심사기준이 얼마나 오래갈지는 아무도 알 수 없으나 짧은 시기 안에 끝날 것 같지 않다는 것이 많은 사람들의 생각인 것 같다.

까다로워지는 융자 심사기준의 가장 큰 피해자는 역시 보고되지 않는 소득원을 가진 자들과 한인들이 많이 포함된 소규모 자영업자들이다. 세금을 적게 내기 위하여 줄여서 보고한 수입이 이제는 부메랑이 되어 돌아와 내 집 마련의 발목을 잡게 될 줄은 누가 알았겠는가? 이들이 집을 사기 위해서는 이제는 장기적인 계획을 세워야 한다. 즉 집을 사기 위해 한 2년 정도 소득보고를 융자를 받을 수 있을 만큼 충분히 하는 수밖에 없다. 주택구입 예정 수년 전부터 융자담당자를 찾아 소득보고, 다운페이먼트 준비, 신용상태 관리 등에 대하여 종합적으로 조언을 듣고 계획을 세워 차근차근 실천해 나가야만 집을 살 수 있는 그런 시대가 된 것이다.


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스티브 양 <웰스파고 론오피서>