가든 그로브에 사는 한 손님의 경우였다. 6.25%의 높은 이자율을 갖고 있는 이 손님의 콘도미니엄의 가격은 모기지 규모이하로 떨어져 이른바 깡통주택이 되어버렸다. 다행히 주택가격의 125%까지 재융자를 해주는 오바마행정부의 HARP프로그램 대상이 되어 낮은 이자율로 재융자는 가능했다. 그런데 이 손님은 자신이 받은 이자율이 언론매체에 보도되는 이자율보다 높다면서 불만을 표시했다. LTV(Loan to Value)가 100%를 넘어서 깡통주택이 된 콘도미니엄을 재융자하면서 최저의 이자율을 기대하는 것은 무리다.

매일 매일 변하는 시중의 모기지 이자율은 전적으로 금융시장에서 MBS(Mortgage Back Securities)의 수요공급에 따라 결정된다. 투자자들의 MBS에 대한 수요가 많아 가격이 올라가면 이자율은 떨어지고, 반대인 경우에는 이자율이 상승한다. 일반적으로 경제지표가 나쁘게 나와 성장전망이 안 좋을 경우에 고정수입이 보장되고 안전자산으로 분류되는 MBS에 대한 선호가 높아져 이자율은 낮아지고 일반인에게 적용되는 이자율도 낮게 발표된다. 그러나 이렇게 낮게 발표된 이자율이 모든 사람들에게 모든 경우에 동일하게 적용되는 이자율은 아니다. 이는 특히 서브프라임 사태 이후 정부관리하에 들어간 패니매, 프레디 맥이 모기지이자율을 시장위험에 따라 차등적용하는 정책을 시행하면서 더 심해졌다.

이렇게 사람마다 각기 다른 이자율을 적용 받게 하는 요인에는 어떤 것들이있을까? 포인트 정도, 구매융자인지 재융자인지, 재융자인 경우 현금인출 재융자 인지 혹은 R & T(Rate and Term) 재융자인지, 주택의 거주용도, 주택형태, 크레딧 점수, LTV, 융자규모 등을 대표적으로 들 수 있다.

먼저 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일반적으로 언론매체는 1포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 30년 고정으로 0.25%정도 낮은 이자율을 받을 수 있다. 또 대부분의 렌더들은 재융자보다 구매융자에 대하여 스페셜 이자율을 적용하여 낮은 이자율을 제공하기도 한다. 재융자인 경우에도 현금인출 재융자인 경우가 그렇지 않은 재융자보다 이자율이 높다. 이는 특히 융자규모가 41만7,000달러를 넘어서면서 현금인출재융자인 경우에는 LTV에 따라 심하게 이자율이 변한다. 주택구입한 후에 개설한 Heloc (Home Equity Line of Creidt)을 1차 융자와 합쳐서 재융자를 할 경우에는 이를 현금인출재융자로 간주하는데 이때 LTV규모에 따라 이자율이 일반재융자보다 많이 올라갈 수 있다. 또한 주택융자시 모든 주택은 주거주용, 별장용, 투자용등 세 가지로 구분되는데 투자용은 주거주용이나 별장용보다 이자율이 높다. 그러나 주거주용과 별장용의 이자율은 비슷하다. 주택형태도 이자율에 많은 영향을 주는데 싱글 하우스보다 2,3,4유닛 주택의 이자율이 높다. 또한 콘도의 경우도 LTV가 75%를 초과하면 이자율이 높아진다. 이외 신용점수, 융자규모, LTV, 이자율 락인 기간등도 이자율에 영향을 준다.

그러나 수입규모와 은행잔고의 수준 등은 융자의 가부 결정에 영향을 줄 뿐 이자율의 높고 낮음에는 영향을 주지 않는다. 즉 돈을 더 많이 번다고 더 낮은 이자율을 취할 수 있는 것은 아니라는 말이다. 일부 소규모 렌더에서는 세금보고서 등을 제출하는 경우와 VOE(Verification of Employment)만으로 융자를 받는 경우를 구분하여 이자율을 달리하기도 하지만 이는 그 렌더에서 실시하는 가격제도이지 업계표준으로 보기는 힘들다. 왜냐하면 패니매에서는 세금보고서를 제출하던 VOE만을 사용하던 모두 풀닥으로 간주하여 동일한 이자율을 적용하기 때문이다.

(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>