서브프라임 사태 이후 신용점수가 낮거나 다운페이먼트가 적은 사람들이 집을 구입할 수 있는 유일한 방법은 FHA 융자를 이용하는 것이다. 서브프라임 사태 이전에는 민간의 다양한 투자자들이 폭넓은 2차 시장을 형성하여 모기지 채권을 사들였기 때문에 비용이 많은 FHA 융자를 굳이 이용할 필요가 없었으나 민간 2차 시장이 완전히 사라진 지금은 전체 융자시장의 30%를 차지할 정도로 FHA 융자가 주택시장에서 중요한 역할을 담당하고 있다.

이러한 FHA 융자에 대한 한인들의 이용은 상대적으로 저조한 편인데 이는 FHA 융자에 대한 잘못된 인식도 큰 부분을 차지하는 것 같다. 일반 손님들뿐만 아니라 부동산 관련 일에 종사하는 사람들조차도 FHA 융자를 잘못 알고 있는 것 같아 안타깝다.

가장 대표적인 오해가 FHA 융자는 첫 주택 구입자만을 대상으로 하는 융자라는 것이다. FHA 융자는 주거주용 주택에 한해서 되지만 반드시 첫 주택 구입자일 필요는 없다. 현재 집이 있는 사람도 이를 세놓고 이사 들어갈 집을 살 경우 FHA 융자를 받을 수 있다. 1-4유닛과 콘도 등 대부분의 주택을 대상으로 한다.

다음으로 흔한 오해가 FHA 융자는 저소득층을 대상으로 하는 융자라는 것이다. 이는 FHA 융자를 각 시나 주정부에서 실시하는 다운페이먼트 보조 프로그램과 혼동하는 데서 오는 오해 같다. FHA 융자 신청인에 대한 소득 수준에 제한이 없고 OC나 LA카운티의 FHA 융자규모의 한도는 72만9,750달러로 상당히 높아 절대로 저소득층만을 대상으로 하는 융자제도가 아니다.

또한 일반 융자에 비하여 이자율이 높다고 많은 사람들은 생각하는데 이 역시 반드시 옳은 것은 아니다. FHA 융자의 이자율은 일반 융자의 이자율과 비슷하며 신용점수가 낮은 사람들의 경우에는 모기지 보험료(MI)를 고려하더라도 FHA융자의 이자율이 더 싼 경우가 많다. 이는 일반 융자는 신용점수에 따라 이자율을 차등 적용하지만 FHA융자는 그렇지 않은 데서 기인한다.

또 어떤 사람들은 FHA 융자는 주택구입 융자에 국한된 융자라고 생각하는데 이 역시 잘못되었다. FHA 융자로 재융자 및 현금인출 재융자도 가능하다. 따라서 이자율은 높은데 집값이 빠져 재융자를 못하는 사람들은 FHA 융자를 이용하여 재융자를 받을 수 있다.

또 FHA 융자는 심사기준이 까다롭다고 알려져 있는데 반드시 그런 것은 아니다. 신용점수, 다운페이먼트 수준, DTI(Debt to Income Ratio), 증여 등에 있어서 일반융자보다 오히려 느슨한 심사기준을 갖고 있다.

FHA 융자가 불리한 경우는 비용이 일반융자에 비하여 많이 들고, MI가 연 0.9~0.95%로 비싸고, 고를 수 있는 상품에 한계가 있고, 콘도의 경우에는 단지 전체의 승인이 있어야 하고, 배우자 신용기록을 확인하면서 부채를 계산하고, 프로세싱이 일반 융자에 비하여 다소 길게 걸리는 등 한계점이 많이 있다.

그러나 이러한 단점에도 불구하고 FHA 융자는 근본적으로 융자가 안 되는 사람들에게도 융자를 받을 수 있게 하는 큰 장점을 가지고 있다. 3.5%의 적은 다운페이먼트, 신용점수도 일반융자에서는 불가능한 600점만 넘으면 융자를 받을 수 있고 이자율도 700점 이상 되는 사람들과 동일하게 받을 수 있다.

또한 DTI 기준은 일반 융자보다 더 느슨해 소득이 약간 모자라는 사람들은 FHA 융자를 이용할 수 있다. FHA 융자에 대한 잘못된 인식을 버리고 장점을 잘 이용하여 주택구입과 재융자의 기회를 잡는데 적극 활용할 수 있기 바란다
(714)808-2491


스티브 양
<웰스파고 론오피서>