최근 모기지 금리가 기록적으로 낮은 수준을 이어가는 반면 실제 저금리의 혜택을 받는 주택 대출자는 드문 것으로 조사됐다. 현재 30년 고정 모기지는 3.5%대, 15년은 2.8%대라는 경이적인 이자를 기록하고 있지만 융자 신청건수는 그리 많지 않은 실정이다. 그 이유는 떨어진 주택 가격과 높아진 은행의 턱으로 설명할 수 있다.

680점 이하는 20% 다운페이먼트 불가능
집값 올랐어도 감정가 낮아 재융자 난항

■깡통주택 84%가 5% 이상 금리

주택시장 분석업체 ‘코어로직’에 따르면 지난 수개월간 모기지 금리가 3.5% 선에서 사상 최저치 행진을 하고 있지만 현재 5% 미만의 금리로 모기지 융자를 받고 있는 경우는 31%에 지나지 않는 것으로 나타났다. 69%의 금리를 적용받는 대출자 중에서 3분의 1에 해당되는 33%는 6% 이상의 고금리로 모기지 대출을 받고 있는 것으로 조사됐다.

특히 대출액보다 주택감정 가격이 낮은 소위 ‘깡통주택’의 경우 84%가 5% 이상의 금리로 대출을 받고 있어 이 문제해결이 주택시장은 물론 전반적인 경기회복에 큰 걸림돌로 작용하는 것으로 나타났다.

■투자용은 더 많은 다운페이

홈오너들이 낮은 금리혜택 받지 못하는 가장 큰 이유는 매우 까다로워진 은행들의 승인절차 때문이다. 크레딧이 좋고 안정된 수입이 있는 사람도 요즘 은행은 온갖 서류와 높은 다운 페이먼트를 요구하면서 주택 구입 융자는 물론 재융자를 받기도 쉽지 않다.

주택 버블이 한창이었을 때는 크레딧 스코어가 580점만 되어도 100%까지 융자가 나오던 시절이 있었다. 하지만 지금은 740점이 넘지 않으면 낮은 이자는 꿈꾸지 말아야 한다. 예를 들어 점수가 680 아래이면 20% 다운으로 집을 사는 것은 불가능하다. 크레딧 자료도 예전에는 1년만 되도 융자가 가능했지만 현재 은행들은 적어도 3년 이상의 완벽한 기록을 원한다.

특히 투자용으로 주택을 구입할 경우 30% 다운으로도 초저 금리를 받기가 쉽지 않고 외국인의 경우 40% 이상 다운은 기본이다.


■재융자 시장도 걸림돌

재융자를 받기 위해서는 에퀴티가 필요하기 때문에 주택 감정가격이 어느 정도 나와야 한다. 최근 주택가격은 다소 올랐지만 일반 홈오너들이 재융자를 받기 위한 가격 인상은 아직 멀다는 것이 전문가들의 의견이다. 예전 융자 브로커가 주택가를 감정할 때는 감정가를 시장 가격보다 올리는 행위도 많았지만 지금은 함부로 감정가를 올리면 법적 조치를 받게 된다. 전문가들은 전반적인 주택 감정가가 오르지 않는 이상 모기지 재융자 시장 역시 바로 회복되지 않을 것으로 보고 있다.

■한인들에게는 더욱 높은 금리 적용

한인들의 경우 소득증명 등의 문제 로 인해 낮은 이자율의 혜택을 상대적 으로 적게 보는 것으로 나타났다. 한인 융자업계에 따르면 주류사회에 비해 상대적으로 크레딧 점수가 낮고 소득 증명이 확실치 않은 한인들의 경우 현 재 최저치보다 0.5~1%포인트 정도 높 은 수준의 이자율을 적용 받고 있다.

그동안 한인들은 높은 이자에도 불 구하고 전화로 직장만 확인하여 융자 를 승인하는 VOE(Verification of Employment) 프로그램을 이용해 융자를 받아왔지만 이 프로그램 역시 지난해 VOE 융자를 해오던 한인업체가 규정 위반으로 문을 닫으면서 한인들의 모기지 융자는 더욱 어려워지고 있다.


<백두현 기자>