최근 주택가격이 가파른 속도로 오르면서 지난 2007년과 같이 또 다른 부동산 버블사태가 발생할 것이라는 우려가 나오고 있다. 남가주 알함브라 지역에 매물로 나온 주택.

연방준비제도이사회(연준)가 무제한으로 풀었던 유동성 회수에 나선 데 따라 부동산 시장이 침체에 돌입할 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

26일 LA타임스와 USA투데이 등 여러 주류 언론들은 LA와 샌프란시스코 그리고 워싱턴 등 일부 대도시의 집값이 가파른 속도로 오르면서 지난 2007년과 같이 또 다른 부동산 버블사태가 우려된다고 보도했다.

특히 연준의 출구전략 여파로 모기지 금리가 지난 1달 간 무려 1%포인트 이상 급등하면서 뜨거운 시장에 찬물을 뿌릴 수 있다고 전했다. 현재 부동산시장에는 투기성이 높은 단기자금까지 몰리면서 더욱 버블 붕괴에 대한 두려움이 높아지고 있다.

■QE 축소와 금리 인상

양적완화 정책(QE)은 비상시국에만 쓸 수 있는 정책이기 때문에 경제가 정상으로 되돌아가면 정상적인 시기에 쓰는 통화정책으로 돌아가야 한다. 최근 미국 경제는 일자리가 늘어나고 부동산 시장이 호황으로 돌아서면서 회복되는 조짐을 보이고 있다. 3차 양적 완화를 시작하기 직전인 작년 8월 미국의 실업률은 8.1%였는데 지난달 실업률이 7.6%로 0.5%포인트 하락했다. 연준은 내년이 되면 실업률이 6.5~6.8%로 떨어질 것으로 전망하고 있다.

이와 함께 벤 버냉키 연준의장은 지난 19일 2008년 말부터 진행한 금융완화 기초를 마무리할 것이란 의지를 내비쳤다. 내년 상반기까지 양적완화 규모를 축소하고, 내년 중반께 중단할 것이라는 계획을 내놨다. 연준이 3차례의 양적완화를 통해 글로벌 금융시장에 풀어놓은 유동성 공급이 중단되는 단계에 진입하는 것이다.

지난 2004년에도 비슷한 일이 있었다. 연준은 1%대 초저금리 시대를 마무리하고자 2004년 6월부터 2006년 6월까지 모두 16차례에 걸쳐 기준금리를 5.25%까지 끌어올렸다.

■모기지 금리 5%대 넘을 듯

이는 주택시장을 좌우할 수 있는 가장 중요한 변수 중 하나다.

지난 11월 사상 최저치 기록을 경신했던 모기지 금리는 연준의 출구전략과 함께 모기지 금리는 지난 1달여 동안 1%포인트 이상 올랐다. 30년 만기 고정 금리는 5월 초에만 해도 3.5%대에서 머물렀지만 지금은 4.5%가 넘을 정도로 빠른 상승세를 보이고 있다. 일부에서는 모기지 금리가 내년 중으로 5%까지 급등할 것으로 예상하고 있다.

금리 인상은 경기회복에도 영향을 미칠 것으로 우려되고 있다. 전문가들은 모기지 금리 상승이 신규 대출 및 재융자 감소로 인해 주택시장에 영향을 줄 것으로 예상하고 있다.

■매물부족으로 커지는 버블

매물부족은 해결 기미를 보이지 않고 있는 반면 수요는 급증해 에이전트마저 혀를 내두르게 하는 가격에 집을 내놓는 셀러가 속출하고 있다. 그래도 집값이 더 오르기 전에 사야 된다는 심리로 비싼 가격에도 아랑곳하지 않는 바이어들이 치열한 구입경쟁을 벌이는 지역이 많다.

문제는 현재 은행들이 보유하고 있는 주택들이 시장에 몰려나오고 그동안 매물을 쥐고 있던 셀러들이 시장에 매물을 대거 내놓을 경우 가격 하락은 피할 수 없다는 것이 전문가들의 의견이다.

■단기자금 숨어있는 독버섯

부동산 시장에서 기승을 부리고 있는 단기자금도 문제다. 단기 시세 차익을 노린 자금은 ‘치고 빠지는 식’의 투자로 시장이 불안하면 바로 투자금을 회수하면서 버블을 터뜨리는 계기를 만들 수 있다는 것이 전문가들의 우려다.

주택시장 정보 분석업체 레이더 로직은 최근 보고서에서 이를 두고 기관투자가와 단기 투자금이 부동산 시장으로 몰렸기 때문이라고 설명했다. 주택시장에서 기관투자가의 구매 비율이 증가한 반면 주택 소유자의 구매 비율은 줄었다는 것이다.


<백두현 기자>