최현석 <변호사>

한비씨는 뉴저지에서 여러 유명브랜드 의류를 한데모아 판매하는 의류상점을 운영해왔다. 한비씨의 패션에 대한 눈썰미는 상점에 비치한 의류들에 그대로 반영되어 한비씨 상점은 입소문을 타고 유명해졌다. 한비씨는 뉴저지매장의 리스기간이 끝남에따라 뉴욕시장에 진출하기로 결심했다.

한비씨는 브루클린하이츠에 마음에 드는 장소를 찾았고, 건물주와 리스협상을 준비하고 있었다. 맨하탄보다 상대적으로 렌트가 낮았고, 고급패션의류를 선호하는 젊은 층들이 모여 사는 곳이라는 점에서 이 장소를 선택한 것이다. 뉴저지 매장을 운영하면서, 영업시간 후 매장에 도둑이 들어 낭패를 본 적이 몇 번 있었다. 매장에 감시카메라를 설치하고 사설경비원을 고용했지만 그 비용이 큰 부담이 되었고, 리스를 조기에 해지하고 다른 곳으로 매장을 옮기고 싶었지만 건물주의 비협조로 그렇게 하지 못한 경험이 있었다. 브루클린하이츠 매장에서는 그런 전철을 밟지 않기 위해 변호사 종진씨에게 도움을 청했다.

아주 특별한 경우가 아니면, 임차인(이하 “테넌트”)이 리스를 조기에 해지하기는 매우 어렵다. 예를 들어, 임대건물에 화재가 발생해 건물을 못 쓰게 되었다거나, 시나 주정부의 명령으로 건물을 사용치 못하게 되는 경우들을 제외하고는 건물주가 리스를 조기에 해지하는데 동의하는 경우는 드물다.

그러나 리스계약을 맺을 때, 테넌트에게 조기해지권리가 있는 조항을 넣으면 가능하다. 이를 리스조기해지계약(Lease Surrender Agreement)이라고 한다. 리스조기해지계약에는 테넌트가 리스를 조기 해지할 경우 건물주에 지불할 비용등과 같은 조건들이 따른다. 한비씨의 뉴저지매장과 같은 경우가 발생하거나 사업에 어려움이 생겨 매장을 리스기간 중 닫아야 할 경우를 대비해 리스조기해지계약 조건을 리스에 넣어 리스크 대비를 할 수 있다.

뉴욕주에서는 테넌트가 리스기간 중 일방적으로 건물에서 나가게 될 경우, 건물주는 피해발생을 줄일 의무 (이를 Duty to Mitigate라고함)가 없고 테넌트는 리스의 남은 기간 동안 렌트를 비롯한 여러 손해배상을 건물주에게 지불할 의무가 있어 리스조기해지계약이 더욱 필요하다. 얼핏 건물주가 이러한 계약조항에 동의할까 의문을 가질 수 있지만, 건물주 입장에서도 테넌트의 비즈니스가 어려워져 렌트지급을 못 하게 될 경우, 시간과 비용이 많이 드는 소송을 통해 해결하는 것보다, 리스조기해지에 대한 보상을 받고 바로 새로운 테넌트를 물색하는 것이 더 현명한 선택일 수 있다.

리스조기해지계약이 없다고 하더라도, 뉴욕주의 경우 범죄행위가 임대건물에서 발생했을 때, 건물주가 이에 대한 방지책을 마련할 의무가 있는 경우도 있으므로, 테넌트는 이를 근거로 리스조기해지를 요구하거나 건물주에게 범죄재발방지 장치에 대한 비용부담을 요구할 수도 있다. 또한, 리스기간 중 리스양도(Lease Assignment)나 Sublease등을 통해 제삼자에게 재임대를 시도해 볼 수 있다. 리스양도나 Sublease에 대한 권리 및 조건을 리스계약서에 명시해서 후에 건물주와 원만하게 문제를 풀어나갈 수 있다.

한비씨는 자신이 리스에 원하는 조항을 요구하면 건물주가 리스계약을 하지 않을 것이라는 우려를 했다. 종진씨는 “정당한 요구를 함에도 불구하고, 건물주가 협상조차를 거부하고 불합리한 조건만을 고집한다면 과연 이런 건물주와 장기계약을 맺는 것이 올바른 일인지 곰곰이 생각해봐야 할 것이네”라며 한비씨를 안심시켰다. Copyright ? 2014 CHOI & PARK, LLC, All rights reserved. 최현석 변호사 (최&박 로펌 CHOI & PARK, LLC, 212.695.0010)
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