지난 2003년 LA 북쪽 소도시에 단독주택을 구입한 한인 김모(47)씨는 ‘잘 나가는’ 부동산 시장 덕분에 집값이 많이 올라 최근 ‘캐시아웃 재융자’를 단행했다. 그동안 생활비 조달을 위해 5~6개의 크레딧카드를 마구 긁어댄 탓에 카드빚이 이자와 함께 눈덩이처럼 불어나 이를 갚을 목돈이 필요했기 때문이다.

김씨는 “고정 모기지 금리가 4% 미만으로 낮은데다 홈에퀴티가 20만달러 가까이 쌓여 캐시아웃 재융자를 통해 확보한 현찰로 카드빚을 청산할 수 있게 됐다”고 만족감을 표시했다.

지난 수년간 주택가격이 상승하고 고정 모기지 금리가 매우 낮은 수준을 유지하면서 목돈이 필요한 한인 주택소유주들 사이에서 캐시아웃 재융자(cash-out refinance)가 인기를 끌고 있다. 한인 융자업계에 따르면 캐시아웃 재융자에 관한 한인들의 문의전화가 2~3년 전보다 20~30%가 늘었으며 문의전화의 상당수가 융자신청으로 이어지고 있다.

캐시아웃 재융자란 쉽게 말해 남은 모기지 밸런스 및 여기에 추가되는 액수를 합친 금액만큼 재융자를 받는 것을 말한다. 물론 구입가보다 집값이 올라 홈에퀴티가 어느 정도 쌓인 경우에만 가능하다. 관심 있는 홈오너들이 알아야 할 것은 일반적으로 현 주택시세의 75~80%가 캐시아웃 재융자 상한선이라는 점이다.

예를 들면 남은 모기지 밸런스가 30만달러, 주택시세가 50만달러, 집값의 80%를 재융자 받는다고 가정할 때 홈에퀴티는 20만달러가 되며 캐시아웃 재융자를 통해 주택소유자가 손에 쥐는 목돈은 10만달러(500,000×0.80-300,000(모기지 밸런스)가 된다. 주택소유주는 전체융자금 40만달러를 이자와 함께 갚아나가야 한다.

주류사회 상황도 별반 다르지 않다. 경제 전문매체 ‘마켓워치’에 따르면 올 들어 전체 재융자에서 캐시아웃 재융자가 차지하는 비율은 28%에 달할 정도로 신청이 급증했다.

미국 내 주택가격이 바닥을 치기 직전인 2012년 2월의 경우 캐시아웃 재융자 비율이 0.6%에 불과했던 점을 감안하면 엄청난 수치다.

웰스파고 뱅크 스티브 양 한인 융자담당 매니저는 “렌더 입장에서는 전체 융자액이 더 커지고 이로 인해 리스크 또한 상승하는 캐시아웃 재융자를 반기지는 않지만 지금이 최적기인 것은 맞다”며 “캐시아웃 재융자는 이자율이 일반 재융자보다 다소 높게 책정된다는 것을 알아야 하며 목돈을 현명하게 사용할 자신이 있는 사람에게만 권한다”고 말했다.

주택소유주들은 캐시아웃 재융자를 자녀의 대학학자금을 조달하거나, 크레딧카드 부채를 갚거나, 주택을 리모델링하는 등 다양한 용도로 사용하고 있다.

전문가들이 요주의 대상으로 꼽는 것은 캐시아웃 융자로 마련한 현찰을 휴가나 꼭 필요하지 않은 자동차 구입, 주식투자 등에 사용하는 것.

물론 캐시아웃의 위험여부는 신청자의 나이, 재정상황, 은퇴까지 남은 기간 등에 따라 다르지만 전문가들은 단기적 즐거움을 위해 홈에퀴티에서 돈을 빼는 것은 위험하다며 이자율이 높은 카드빚을 청산하는 등 목돈을 현명하게 사용하는 플랜을 마련해야 한다고 조언했다.


<구성훈 기자>