최근 한 달 사이에 모기지 금리가 많이 올랐다. 그러다보니 그동안 재융자를 미루었거나 주택을 구입할려고 계획했던 사람들로부터 이자율이 생각보다 높다는 불평을 많이 듣는다. 사람들은 항상 한번은 낮은 금리만을 머릿속에 남겨둔 채 그것보다 높은 금리가 제시될 때는 시중금리의 변동이나 자신의 신용수준에 상관없이 이자율이 너무 높다고 불만족하는 경향이 있다.

이러한 사람들 중에는 좀처럼 재융자를 단행하지 못한 채 수개월 동안 계속 금리만 확인하다 결국 포기하고 마는 손님들도 있다. 금리가 오를 때는 고정금리, 변동금리 상관 없이 모두 같이 올라간다.

하지만 변동금리는 보통 고정금리보다 낮은 것이 일반적이다. 따라서 고정금리가 높다고 생각되면 변동금리 모기지를 고려해 보는 것도 방법이다.

융자상담을 하다보면 아주 많은 사람들이 집을 오랫동안 보유하지 않을 계획이면서도 30년 고정만을 고집한다거나 아예 7/1 ARM, 혹은 10/1 ARM등 변동금리 모기지의 존재 자체를 모르는 손님들을 많이 본다.

또한 최근 많은 사람들이 30년 고정 상품을 15년 고정으로 바꿔 재융자를 하여 페이먼트는 다소 늘지만 기간을 줄임으로써 전체 금융비용을 줄이는 경우를 많이 본다.

그런데 이 경우 생각은 좋으나 현실은 만만치가 않을 수가 있다. 왜냐하면 월 페이먼트가 늘어나기 때문에 수입이 충분하지 않을 경우에는 융자승인을 받기가 쉽지 않기 때문이다. 이 때 생각해 볼 수 있는 대안이 10/1 ARM, 혹은 7/1 ARM 이라는 변동금리 상품이다.

10/1 ARM이란 초기 10년동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한번씩 이자가 변동되는 융자를 말한다. 이 10/1 ARM은 이자율은 15년 고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 훨씬 적다. 따라서 15년 고정으로 융자를 받는 것 보다 융자승인을 받기가 쉽다.

그리고 융자를 받은 후 페이먼트를 15년 고정 하듯이 월 페이먼트를 올려서 내면 원금상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 받을 수가 있다. 구체적으로 예를 들어 40만달러를 15년 고정에 이자율 3.5%로 융자를 받을 경우 월페이먼트는 2,860달러이다.

10/1 ARM으로 역시 3.5%에 융자를 받을 경우에는 30년 상환이므로 월페이먼트는 1,780달러밖에 되지 않기 때문에 융자승인을 받기가 쉽다는 말이다. 그리고 융자를 받은 후 15년 고정 페이먼트 하듯이 월 1,000달러씩을 더 납부하면 15년 고정의 효과를 볼수가 있다는 말이다. 그러나 이 때 고려해야 할 사항이 하나 있다. 10년 후에 어떻게 되느냐는 것이다. 10/1 ARM은 물론 이자율이 10년만 고정되기 때문에 그 이후엔 변동으로 바뀐다. 따라서 10년 후 시중금리가 올라가면 본인의 모기지 금리도 올라가고 시중금리가 내려가면 자신의 모기지 금리도 내려간다. 얼마나 올라가고 얼마나 내려가는가?정해진 룰이 있고 상한선이 있지만 정확한 변동폭은 아무도 오른다. 10년 후의 일을 누가 알 수가 있다는 말인가? 하지만 다음의 사항은 확실하다.

40만달러를 매달 15년간, 즉 2,860달러씩 납부하면 원금은 10년후 약 15만7,000달러밖에 남지 않는다. 15년 고정을 얘기하는 근본적인 원인이 30년고정보다는 싼 이자율로 융자를 받기 위함이었다. 현재 30년과 15년의 금리차이가 연 0.75% 정도라고 보면 10년동안 누적으로 약 7.5% 포인트의 금리이득을 보았다.

또한 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있는데 2/2/5라고 하여 10년후 처음 금리변동은 최초금리보다 2% 이상 올라갈 수 없다. 그 이후 매년 2% 이상 올라갈 수 없으며 라이프타임 5% 이상은 올라갈 수 없다.

따라서 10년후 금리가 아무리 올라간다고 해도 11년차는 5.5%, 12년차는 7.5%, 13년차 이후에는 8.5%가 상한선이다. 8.5% 이자율이 무척 높은 것 같지만 이때는 이미 원금이 많이 줄어있기 때문에 그 피해가 그렇게 크다고도 볼 수 없다. 이미 10년 동안 원금이 많을 때 낮은 금리의 혜택을 많이 보았기 때문에 10년후 원금이 많이 줄어든 후 오르는 이자율의 피해는 크지 않다는 말이다.

결국 10년후 금리가 오른다는 최악의 경우를 상정해도 전체적으로는 손해를 보지 않는다는 계산이다. 반대로 10년후 금리가 내려갈 경우에는 이득이 더 커지는 것은 말할 필요도 없다. 이러한 변동금리 모기지의 낮은 이자율 혜택은 융자금이 클수록 더 커지기 때문에 특히 융자금이 큰 사람들은 변동금리 모기지를 고려해 볼 필요가 있다.


문의(213)393-6334