얼마 전까지만 해도 부동산 업계전망은 1년 단위면 충분했지만 이젠 하이테크의 발달로 인해 주식시장보다는 덜하지만 부동산시장도 몇 개월 단위로 예상기간이 바뀌어가고 있는 추세이다.

오피스 공간의 전반적인 시장을 한번 살펴보자.
한때 블루 칩(Blue Chip:대형 회사중 신용도가 높은 것들) 회사가 테넌트인 경우 부동산 소유주들은 아주 만족했고 안심했었다.

하지만 최근 엔론, 앤더슨, 월드컴, 타이코 등의 몰락으로 인해 행운이 불운으로 바뀌어 버렸다. 보통 표준임대 계약서에는 테넨트에 문제가 있을 경우 임대종료 시 주인이 손실을 회수할 수 있는 조항이 삽입되어있기는 하지만 파산 시에는 어찌해볼 도리가 없는 상황이다.

게다가 요즈음과 같은 부동산 시장에서 더욱 중요시되는 것은 비어가고 있는 넓은 공간을 제대로 처리할 수 없다는 것이다.

오피스 공간은 기본적으로 2가지 기본요소에 따라 좌우된다.
첫째, 수요의 급감이다.회사의 규모축소로 인한 사항인데, 요즈음 많은 업체들은 경기회복에 힘입어 이익이 창출되기 시작함에도 불구하고 은행, 신용사, 투자자들에게 현재 이익이 생기고 있다는 것을 보여 주려고 계속해서 감원조치를 취하고 있다.

둘째, 이용 가능한 공간의 증가이다.
이는 신규 건설로 인한 새로운 공간과 시장으로 회수되는 공간의 합계이다. 1980년대 말 어려운 시기를 경험한 일부시장을 제외하고는 신규건설로 과잉 공급현상을 빚고 있는 곳은 드문 편이다.

하지만 많은 기업들이 사업확장을 대비해 소유하고 있던 여유 공간들이 대부분 시장으로 쏟아져 나오고 있으며 테크놀로지 회사뿐 아니라. 앞서 언급한 대형회사들의 파산으로 많은 사무 공간이 시장에 나오고 있는 것이다.

미국 내 대부분의 메트로지역 비즈니스 중심가에는 최근 오피스 시장의 불경기가 체감되고 있다.

워싱턴, 맨하탄 등지가 샌프란시스코, 애틀랜타 등지보다 좀 나은 편이긴 하지만 미국 내 거의 모든 CBD지역에서 공실률 증가. 흡수율 감소, 임대료 하락을 경험하고있다.

현재 경제학자, 부동산 관련업자들의 의견은 지난 6개월 이전보다 훨씬 덜 낙관적이다. 당시에는 대부분이 2002년 말, 또는 2003년 초에는 경기가 회복세를 보일 것이라고 예상했지만 지금 그들은 2003년 중반에나 경기회복이 될 것이라고 예상하고있다(여기에 더해 부동산은 6개월 정도 늦게 경기를 따라간다).

임대시장은 어려움을 겪고있지만 이상하게도 매매시장은 호황을 유지하고 있다. 기회투자기금, 은퇴기금 등은 수익률이 좋은 메트로의 교외지역을 선호하며 CBD지역에서도 좋은 등급의 건물이 나오면 가격경쟁이 일어나고 있다. 이로 인해 자금원이 여유롭지 않은 구매자들은 구매가 쉽지 않은 편이다.

그리고 작은 임대공간 소유와 소규모 오피스 건물구매 수요도 계속 증가하고있다. 이미 상승되어있는 임대료와 구매를 비교할 때 좋은 융자로 대부 받을 수 있는 경우, 소유가 나은 경우가 많기 때문이다.

하지만 대기업 감원이 계속되고 이에 따라 비즈니스가 감소하게 되면 결국 중·소기업에도 영향을 미치게 되기 때문에 절대로 무리하면 안될 것이다
크건 작건 간에 건실한 포트폴리오를 소유하고있는 경우, 얼마간만 더 무리 없이 잘 운영해 상승 주기까지만 버틴다면 좋은 결과를 얻게 될 것이다. ▲문의:201-390-3069