▶ ■ 부동산 칼럼
▶ 홍종학<재미한인부동산 중개인협회 초대회장>
부동산을 구입할 때 여러 가지를 알아보겠지만 조닝(Zoning)을 확인하는 것도 매우 중요하다. 어떤 분이 상용건물을 살 때 조닝을 확인하지 않고 상용지역인줄로만 알고 구입했으나 후일 헐고 새 상용건물을 지으려 했을 때 건축국으로부터 거절당하고 주택만 지을 수 있는 지역임을 뒤늦게 알게 된 경우도 본다.
모든 땅에는 토지용도규정, 즉, 조닝(Zoning)이라는 것이 있다. 조닝은 시나 타운에서 주민을 보호하고 살기 좋고 조화로운 지역을 만들기 위해 토지사용과 건축을 토지용도지정법(Zoning Law)에 따라 무질서하지 않게 통제하는 것을 의미한다. 즉 건물의 크기, 높이, 사용목적 등을 제한함으로써 안락과 안전 및 인구밀도까지 조절하고자 하는 것이다.
간단히 설명하자면 뉴욕시는 3종류의 조닝, 즉 주택, 상용, 공장(산업)지역으로 구분된다. 주택지역(Residential)은 R1~R10까지 분류된다. R1-1은 단독주택 지역으로 대지(Lot)의 크기는 ¼에이커(100ftx100ft)가 되어야 한다.
건평은 땅 크기의 50%(5,000sf)를 넘어서는 안되고 옆집 땅과의 경계선에서 15~20ft 떨어져야 된다는 등의 규정을 적용하고 있다. R번호가 커져
R10에 이르게 되면 빈터 없이 대지의 10~12배 크기의 고층 아파트까지 지을 수 있게 하고 있다.
R은 Residential의 약자이며 숫자는 건평률과 빈터율(Open Space Ratio)을 규정하는 것으로 세분화된다.
상용지역(Commercial)은 C1~C9까지 구분된다. 하지만 C1만해도 14가지 종류로 또다시 구분되며 공장지역(Manufacturing or Industrial)도 M1~M3으로 가벼운 경공업에서부터 중공업지역까지 별로 분류하여 주민의 건강과 환경보호에 노력을 기울이게 된다. 이러한 많은 종류의 조닝규정(Zoning Resolution)은 건축사나 전문가의 조언이 필요하다.
인구증가 및 이민자 유입으로 주택, 상용 및 산업용 건물이 지어지고 도시가 팽창되는 만큼 시대에 따라 조닝규정도 점차 개정되게 마련이다. 이웃을 둘러보면 상용지역 중간에 주택이 있고 또는 주택지역 중간에 조닝에 맞지 않는 상용건물이 허다히 있는 것을 볼 수 있다.
이러한 건물들은 1930년 후반 조닝법이 개정되기 전에 이미 지어진 건물들이기 때문이다. 이러한 건물들이 불이 나거나 헐기 전까지는 옛날 건물용도(Certificate of Occupancy:C/O)대로 사용되어진다. 이러한 것을 Non Conforming Use라고 부른다. 개정법 시행이전에 있던 건물이므로 새 조닝규정으로 다스릴 수가 없다.
그러나 부동산을 구입할 때는 반드시 조닝을 확인하고 또한 C/O(용도허가)도 살펴봐야 한다. 어떤 사용목적으로 건물을 구입할 때는 C/O의 규정에 따라서만 사용허가가 나오기 때문이다.
주택지역에 Non-Conforming 상가가 있다면 다시 재건축이 불가능하므로 부동산 가치가 낮게 마련이고 반면 상가지역에 땅이 큰 주택이 있다면 가치가 높은 것은 당연하다. 당장 임대수익을 올릴 수 있는 상용건물을 지을 수 있기 때문이다. 그러므로 조닝의 변화에 따라 부동산 가격은 달라지게 마련이다.
조닝은 짧은 기간에 쉽게 변하지 않고 인구증가와 변화, 필요에 따라 도시계획국의 오랜 연구에 의해 부분적으로 점차 개정되어간다.
조닝 개정은 10년 이상의 시간이 걸리기도 하므로 필요한 경우 Zoning Variance(건축용도 특별허가)에 의해 예외로 건축할 수도 있다. 롱아일랜드시티 시티뱅크 건물이 한 예이다. 또한 부동산 소유주가 조닝의 용도변경도 신청할 수 있다.
시나 타운마다 조닝을 변경시킬 수 있는 권한을 가진 기관이 `조닝 어필 보드(Zoning Appeal Board)’이다. 물론 모든 예외규정은 지역사회 공공이익에 도움이 되고 사유가 합당해야 한다.
따라서 부동산 구입 전에 전문가를 만나 목적한 바의 건축범위와 사업을 그 조닝에서 할 수 있는지 알아보는 것이 중요하다.
▲문의:718-961-8801~4
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