일반 계약서에는 부동산 인스펙션(Inspection of Property)때 생기는 손해 배상은 바이어가 한다고 적혀 있다. 그러나 중요한 것은 사인하기 전에 계약서의 문구들은 얼마든지 변경할 수 있다는 것이다. 여기서 이 인쇄된 내용들을 바꿀 수 있다는 것을 아는 것 하나만으로도 중요한 정보를 이미 챙긴 것이다. 부동산을 살 때 보통 바이어는 집을 점검하고 승인하는 조건으로 계약을 맺는다. 그 내용에 있어 조금씩 차이가 있으니 꼼꼼하게 조사할수록 바이어에게 유리하다고 하겠다.
일반적으로 집 점검은 건물구조, 배관, 난방장치, 전기, 지붕, 기초, 수영장, 에어컨, 석면, 오염, 곰팡이 등 수없이 많은 부분을 포함한다. 인스펙션에서 석면(Asbestos)이나 오염물질을 발견했다고 하자. 이때 바이어 입장에서는 셀러가 석면과 오염물질을 제거해 준다고 해도 완전히 없어지지 않은 것 같아 찜찜할 수 있다.
이 경우엔 셀러 입장에서는 셀러가 집의 결함을 시정해주면 무조건 바이어가 집을 사야 한다는 문구를 넣으면 유리하고, 바이어 입장에서는 인스펙션 후 결함이 시정됐어도 이러한 경우는 계약을 취소할 수 있다는 문구가 더 유리하다(물론 이렇게까지 고집하면 거래가 깨질 수도 있음). 또한 셀러는 바이어가 어떤 조사를 할 수 있으며 조사방법의 제한에 대해서도 자세히 명시해야 한다. 왜냐면 석면이나 오염물질을 조사하게 한다고 해서 집이나 땅에 구멍을 마구 뚫어 놓으면 곤란하기 때문이다.
셀러는 집 보험조항을 자세히 살펴 예상 손해액이 바이어가 디파짓 해놓은 액수를 초과하는 경우를 대비하는 것이 바람직하다. 그리고 셀러가 인스펙션 회사나 책임자를 결정하고 승낙하기 전에 그 회사가 충분한 보험을 들었는지도 꼼꼼히 챙기는 것이 좋다.
이번엔 기타 사항들로 구분되는 내용을 살펴보자. 셀러가 에스크로가 끝난 뒤 이사를 못 나가는 경우에는 앞으로 일어날 가능성이 있는 일을 대비해서 조건을 넣어야 한다. 에스크로가 일단 끝나면 실제로 바이어가 집주인이므로 셀러를 자신의 집에 머물게 하는 것이 된다. 주객이 전도된 상태에서의 렌트 금액, 유틸리티의 부담, 수리비용 부담 등에 관해 별도의 계약이 당연히 필요하지 않겠는가. 바이어가 이미 집을 팔아 다른 집을 빌린 상태고 거기에 따른 이사비용부터 렌트까지 합하면 액수가 꽤 커진다.
그리고 약속기간까지 셀러가 이사를 못하면 퇴거재판의 소지가 있고 시간과 비용이 만만치 않은 것이므로 그 계약조항이 필요하다. 다시 언급하지만 부동산 매매 계약서가 이미 인쇄된 내용이라서 그런지 많은 사람들이 계약서의 내용을 신중하게 검토한 뒤에도 불이익을 당할 가능성이 있는 중요한 조항들을 바꾸지 않고 그냥 사인하는 경우가 허다하다.
아무리 셀러스 마켓이라 하더라도 셀러와 바이어가 꼭 절충해야 할 조항이 있는 것이다.

박재홍 <변호사>(714)901-4545