본 칼럼의 독자에게서 전화가 왔다. 집에 오퍼를 넣고 에스크로에 들어가 있는데 융자가 나오지 않아서 에스크로를 깨려고 하는데 가능하냐고 물었다.

그 독자에게 던진 첫번째 질문은 ‘에스크로에 들어간지 얼마나 되었는가’였다. 꽤 시간이 지나서 에스크로가 거의 끝날 때가 되었다고 했다.
융자 컨틴전시(loan contingency)가 언제 끝나는지 물었다. 모른다고 했다. 컨틴전시가 언제 끝나는지 알아보고, 담당 에이전트와 상의하라고 하였다.

집은 개인의 재산 중에서 가장 큰 부분을 차지한다. 그렇기에 함부로 사고 팔 수 있는 것이 아니다.
냉장고를 사도 30일 안에 마음이 안들면 돌려 줄 수 있는데 집에도 그런 보장이 있어야 한다는 발상에서 나온 것이 컨틴전시이다.

‘Contingency’를 한글 사전에서는 ‘우발 사고 조항’이라고 정의하고 있다. 부동산 매매에서는 조건부 계약이라는 뜻이다.
대부분의 경우 집이 마음에 들어서 오퍼를 쓰면 셀러(seller) 가 오퍼를 받아들이는 다음날부터 17일 동안이 컨틴전시 기간이다.
이 기간 융자, 감정, 인스펙션 (inspection) 등의 이유로 에스크로를 깰 수 있다.
컨틴전시 기간이 항상 17일은 아니다. 요즈음 같이 집이 빨리 팔리는 경우 셀러를 대표하는 리스팅 에이전트가 컨틴전시를 10일로 하자는 경우도 있다.
이 경우에는 감정, 인스펙션은 물론이고, 융자가 나올 수 있다는 보장도 10일 안에 받아야 한다. 상당히 드문 경우이지만 타당한 이유가 있으면 컨틴전시 기간을 늘릴 수도 있다.
융자는 다른 것보다 시간이 더 걸리므로 어떤 경우에는 융자의 컨틴전시를 에스크로가 끝날 때까지 요구하는 경우가 있다.
융자 컨틴전시는 대부분의 에이전트가 쓰는 오퍼(매매동의서) 한 조항에 체크를 함으로써 요구할 수 있다. 하나 위의 경우들은 특별한 예외이고 대부분 17일을 컨틴전시 기간으로 쓴다.
17일이 지나면 위의 컨틴전시들이 자동으로 없어지는 것이 아니다. 리스팅 에이전트가 Notice to Buyers to Perform (NBP)을 바이어에게 보내여 컨틴전시를 없애도록 요구하여야 한다.
바이어는 NBP를 받은 후 24시간 안에 컨틴전시를 제거하여야 하고, 만일 그렇지 못하면 셀러는 계약을 파기할 수 있다.
24시간은 매우 짧은 시간이고, 만일 바이어가 출장등으로 멀리 있을 경우를 대비하여 바이어를 대표하는 셀링 에이전트는 두가지를 준비하여야 한다.
첫째는 오퍼를 쓸 때 NBP 를 받은 후 48시간안에 컨틴전시를 제거하도록 요구하고, 아예 오퍼가 받아지면 미리 컨틴전시를 제거하는 서류(contingency removal form)에 바이어의 사인을 받아 놓는 일이다.
이 경우 바이어가 멀리 가있더라도 미리 사인한 서류을 보내어 즉시로 컨틴전시를 제거할 수 있다.
만일 리스팅 에이전트가 NBP를 보내지 않으면 바이어는 컨틴전시를 계속해서 가지고 있으므로 에스크로가 끝나기 전 어떤 시기에서도 계약을 파기할 수 있다.
위의 이유로 집 에스크로에 있어서 가장 중요한 숫자 중 하나가 17일이다.
기억해야 할 점은 컨틴전시가 제거되면 융자, 감정, 인스펙션 등의 이유로는 에스크로를 깰 수 없다는 것이다.

정학정<뉴스타 부동산> (310)619-1191 www.TeamTorrance.com