주택 가격의 ‘거품’에 대한 우려가 새롭게 대두되고 있다.
워싱턴 포스트는 17일자에 워싱턴 지역의 폭등하는 부동산 가격에 대한 특집 기사를 싣고, ‘거품 붕괴’ 가능성을 시사했다.
워싱턴 지역의 주택 시장은 올 들어서만 가격이 15% 정도 오르고, 꼭 같은 집이 매일 매일 값이 올라가는 ‘과열’ 장세를 지속하고 있다. 구매 경합자들의 웃돈 공세가 일반화돼 셀러 요구액 보다 보통 2~3만 달러를 더 내야 집을 살 수 있는 것이 현실이라고 워싱턴 포스트는 현재 시장의 ‘이상 기류’를 전했다.
작년에 21%가 오르고, 올 들어 몇 달 사이에 또 두 자리로 오르고. 이 같은 폭발 장세가 과연 언제까지 계속될 수 있는 지에 대해 여러 전문가들의 분석을 싣고 있으나 자체 시각은 회의적이다.
“현재 시장은 면도날 위에 서 있는 것 같다. 면도날 위에 오래 서 있을 수는 없는 것이다”라는 부동산 에이전트의 말도 전했다.
여러 전문가들이 ‘거품 붕괴’ 가능성의 근거로 제시하는 것은 ▲모기지 페이먼트와 렌트비의 격차 ▲투기성 주택 구입자의 급증 ▲소득에 비해 과중한 주택 비용 등 3가지다.
우선 같은 집을 샀을 때와 렌트로 살 때와의 월 지출 비율이 크게 벌어졌다. 렌트가 59%에 불과하다. 이는 2001년의 82%에 비해 엄청나게 떨어진 것으로 렌트가 꼭 ‘바겐 세일’을 하는 것 같은 감마저 준다.
그러나 렌트비가 싸진 것이 아니라 집 값이 너무 올랐기 때문에 발생한 현상이다.
둘째 전국부동산중개인협회(NAR) 통계로 작년 매매된 주택 가운데 무려 4분의 1이 투자용으로 주택을 매입한 것이었다.
투자의 경우 렌트 수입과 집 값 상승, 두 가지에서 수익을 기대하나 이미 렌트가 모기지 페이먼트에 비해 턱없이 싸졌기 때문에 집값 상승이 폭발적으로 이어지지 않으면 수익 실현이 어려워지게 됐다는 것.
투자라고는 하나 사실 투기에 가까운 이들 주택 매입자들은 주택 가격이 주춤하거나 떨어지기라도 하면 가장 먼저 집을 팔아치울 세력이라는 점에서 더욱 우려된다.
또 주택 가격은 궁극적으로 소유자의 수입과 페이먼트 지불 능력에 의해 좌우되는데 현재 집 값 상승은 소득 증가와는 비교할 수 없는 속도로 진행돼 문제를 노출하기 시작했다.
투자은행 골드만 삭스의 최근 보고서도 “워싱턴 지역을 포함한 동부와 서부 일부 지역에서는 과중한 주택 비용이 문제 상황을로 접어들고 있다”는 분석을 내놨다.
한편 최근의 부동산 활황을 주도했던 저금리 기조에도 변화 조짐이 일고 있다는 것. 아직은 30년 고정 기준 모기지 금리가 6%대로 양호한 편이지만 올 연말이면 7% 언저리가 될 것이고 더 이상 오르면 지금까지와 같은 주택 경기는 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 분석이다.
그러나 워싱턴 지역의 경우는 작년 1년 동안에만 7만5,000개의 새로운 일자리가 생기는 등 성장세가 두드러져 타 지역과는 달리 부동산 시장 침체 가능성은 희박하다고 전망하는 전문가들도 많다. <권기팔 기자>