부동산 매입이나 재융자시 결정해야 하는 모기지 론 프로그램에 대하여 누구나 한번 쯤은 갈등을 느꼈을 것이다.
그 이유는 론 종류에 따라 이자율이 정해지게 되고 월 페이먼트 금액과 페이먼트 방식이 정해지며, 그 선택에 따라서는 개인자산에 속하는 에퀴티 증감의 차이와 그 속도가 크게 달라지기 때문이다.
융자의 종류는 일단 고정과 변동으로 구분되나, 고정 융자는 다시 30년과 15년 등으로 갈라지고, 변동은 다시 세분된다.
또한 1차 모기지 론과 2차 에퀴티 론을 동시에 걸어놓는 융자방식 등이 있는 것을 비롯하여 다양한 옵션들이 들어있는 프로그램들이 많이 있다.
일반적으로 가장 많이 선택하는 융자는 고정이지만 높은 주택가격으로 인해 페이먼트의 부담이 점점 커지자 변동도 크게 늘어난 상태이며, 최근에는 ‘이자만 내는 론’과 ‘1% 미니멈 페이먼트 옵션론’ 등과 같은 벼랑 끝 잡기식의 상품도 대거 늘어났다.
융자 상품을 선택하기에 앞서 일단은 각 개인의 크레딧과 인컴, 다운페이먼트 액수 등의 차이에 따른 계산을 종류별로 뽑아 본 후 자신에게 가장 적합한 것을 선택하는 것이 좋다.
마치 옷을 고를 때 사람마다 자신의 형편과 체구와 기호에 따라서 옷을 골라 입듯이, 융자 프로그램의 종류도 론을 받으려는 사람 각자의 크레딧과 재정상황의 규모 등에 맞추어 골라가며 선택을 달리할 수 있기 때문이다.
또한 융자 상품에 따라서는 개인자산 즉 에퀴티의 증감 차이도 확연히 달라지는 결과의 차이를 갖게 되므로, 재정능력에 여유가 있는 사람들의 경우에는 모기지 상환을 단지 월 페이먼트 자체로만 계산하여 정할 것이 아니라, 이왕 내는 월 페이먼트를 이용한 저축성 론 종류의 프로그램으로 결정하여 융자금액을 조기상환하는 일석이조의 효과를 얻는 것도 좋다.
하지만 때로는 각 사람의 조건에 따라 선택의 여지가 없이 아예 은행에서 골라주는 융자 프로그램(주로 조건이 아주 나쁜 사람에게는 변동융자를 내준다)을 택해야만 할 경우도 있다.
그것은 어느 융자 프로그램이 A란 사람에게는 적합하여도 B란 사람에게는 부적합 할 수가 있다는 말도 된다.
론 종류를 결정할 시 확인해야 할 사항들로는, 그 주택에서 얼마동안 살게 될 것인가를 짐작하는 것과, 다운페이먼트의 액수에 따른 월 페이먼트의 계산, 연차별 이자 지불액과 쌓이는 에퀴티 금액을 비교하고, 그 외 차후의 인컴이 변하게 될 것인지 등을 참작하는 것과, 페이먼트 방식과 관계된 자신의 성격 등도 참고하여 최종적으로 론의 종류를 결정해야 한다.
한편 지금같이 주택가격이 크게 뛰는 시기에는 당장의 어려운 상황을 모면시켜주기 위한 론 프로그램들도 많이 나와 있는데, 자칫하면 원금이 줄어들기는 커녕 계속 늘어나게 되고 또 이자율이 상승하면 월 페이먼트도 크게 불어나게 되므로 주의해야 한다.
왜냐하면 그러한 종류의 론들은 언젠가 부동산시장이 위축되기 시작할 때는 급히 팔고 빠져나올 기회조차 없게 되어 주택차압 대상의 1순위가 될 가능성이 높기 때문이다.
같은 목적지를 향해 가는 사람들도 과정이 각기 다를 수 있지만 특별한 길은 가능한 피하고 안정된 길을 선택하는 것이 좋을 듯 하다.


케니 김

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