의뢰인 대리하고 사례 받으면 불법

오늘은 부동산 에이전트가 아닌 사람도 사례금(commission)을 받을 수 있는지에 관해서 알아보겠다. 먼저 대리인(agent)와 소개인(finder)을 구별해야 하는데, 대리인은 라이선스를 소지한 사람으로 의뢰인을 대신해서 매매를 성사시키기 위한 모든 과정에 참여할 수 있다. 그리고 대리인은 의뢰인의 이익을 위해서만 일해야 하는 의무가 주어진다. 반면에 소개인은 라이선스를 소지하지 않은 사람으로, 대리인이 의뢰인을 대신에 수행할 수 있는 일들을 할 수 없다.
소개인은 직접 거래에는 참여하지 않고 단지 판매자와 구매자를 소개하는 정도의 일을 하는 사람이다. 만약에 소개인이 소개하는 것을 넘어서 매매에 관여를 한다면 더 이상 소개인이 될 수 없다. 따라서 소개를 한 이후의 행동에 의해 대리인인지 소개인인지가 구별된다. 일례로 문서를 작성한다든지 조언을 한다든지, 정보를 제공한다든지 하는 모든 행동들이 소개를 넘어선 행동들이다.
대리인과 소개인을 구별하는 이유 중의 하나는 바로 사례금을 받을 수 있는 자격이 대리인이냐 아니면 소개인이냐에 따라서 달라질 수 있기 때문이다.
첫째, 대리인과 소개인이 서비스를 제공하고 사례금을 받기 위해서는 사례금을 지불하겠다는 약속이 문서화돼 있어야 한다. 하지만 소개인은 doctrine of estoppel(금반언 원칙)에 따라 문서가 존재하지 않아도 합당한 사례금을 받을 수 있다. 하지만 대리인에게는 충분한 약속문서(written memorandum)가 존재하지 않는 한 이 doctrine of estoppel이 적용되지 않는다. 따라서 대리인은 서비스를 제공했다고 해도 사례금을 주겠다는 문서가 존재하지 않는 한 합당한 사례금을 받을 수가 없다.
둘째, 소개인은 라이선스 없이도 합당한 사례금을 받을 수가 있다. 하지만 대리인이 사례금을 받기 위해서는 라이선스를 소지하고 있어야한다. 만약에 라이선스를 소지하지 않은 소개인이 소개를 넘어선 행동들로 인해 대리인으로 구분 지어지면 그 사람은 라이선스를 소지하지 않고 있기 때문에 사례금을 받을 수 없다. 법적으로 대리인이 하는 서비스들은 라이선스를 요구하는 일이라 라이선스를 없는 사람에게 사례금을 지불하는 일은 불법이기 때문이다.

(310)312-3113
방일영
<변호사·MS&K>