지난주에는 부동산을 가지고 있는 경우에 재산 보호를 위해 리빙 트러스트로는 가능치 아니하고 법인체를 이용하여야 한다는 것을 알아보았다. 이번 주에는 부동산을 채권자로부터 보호하기 위하여 사용할 수 있는 법인체의 종류 중 유한회사(LLC)와 S-코퍼레이션의 장단점을 알아보기로 한다.
LLC는 여러 종류의 법인체중에서 법적으로는 가장 짧은 역사를 가지고 있다. LLC의 장점은 무엇보다 세금면으로 볼 때 유연성이 있다는 것이다. 즉 고객이 LLC를 법인이나 파트너십으로 둘 중에 하나로 선택할 수 있기 때문에 좋다. 한동안은 LLC가 짧은 역사를 가지고 있어 많은 사례법이 없어 이용을 꺼려하는 경향도 보였는데 이제는 그러한 경향이 없어지고 부동산의 소유로는 LLC가 많이 이용되고 있다.
부동산의 경우에는 대개 나오는 수입의 종류가 수동적 수입이기 때문에 LLC를 이용하는 고객들은 LLC를 소득세 보고를 할 때 파트너십으로 처리하는 것이 많다. S-코퍼레이션의 경우에도 이렇게 파트너십으로 세금보고가 가능하지만 LLC에 비하여는 다음과 같은 단점이 있다.
첫째, S-코퍼레이션의 경우에는 LLC에 비해 법인법에서 요구하는 많은 형식을 따라야한다. 즉, 법인을 만들게 되면 매해 이사회를 하거나 모든 의사결정들이 이사회 또는 주주회의를 하여서 결정이 되고 이러한 의사결정들이 반드시 기록이 되어 있어야 한다. 이러한 법적 절차는 법인이 가족끼리 만들어진 경우에도 그러하다. 이렇게 법인이 정관이나 약관에 의해 업무를 수행하지 않게 되면 나중에 법인에서 채권자문제가 생긴 경우에 채권자들이 법인을 넘어 주주들의 개인재산까지도 넘볼 수 있게 된다. 이러한 법적인 절차가 LLC의 경우에는 강하지 않기 때문에 부동산을 가지고 렌탈 수입으로 단순히 이익을 보는 경우에는 LLC가 더 간편하게 생각된다.
또한 부동산을 팔 때에도 마찬가지이다. 만일 부동산이 S-코퍼레이션의 소유로 되어 있다면 부동산을 팔 때 법인의 주식을 팔아야 하는데 사는 사람의 입장에서 볼 때에는 부동산의 권리를 사는 것과 회사의 주식을 사는 것에는 차이가 있다고 느낄 수 있기 때문이다. 그리하여 LLC가 S-코퍼레이션보다는 부동산의 경우에 더 나을 수가 있다.
마지막으로 상속시에도 S-코퍼레이션보다는 LLC가 세금혜택을 더 받을 수가 있다. S-코퍼레이션의 경우에 주식의 기초와 부동산의 기초가 서로 달라서 주식의 소유주가 사망 할 경우에 주식의 기초는 사망시의 가격으로 올라갈지라도 부동산의 기초는 그대로 머물 수가 있다. 이러한 기초의 차이가 LLC에서는 없을 수가 있는데 특히 부동산을 산지 오래되어 부동산의 기초가 아주 낮을 경우에는 이렇게 LLC가 더 유리할 수 있다.
위에서 서술한 것 이외에도 LLC는 S-코퍼레이션에 비해 부동산투자를 위해서는 더 나은 법인체 종류라고 보는데 이는 상속법, 세법 그리고 채권자 보호면에서 그러하다.

<박영선> 변호사