10여년 전만해도 한인 사회에서 부동산을 이용 재산을 불린 사람들이 흔치 않았다. 하지만 이제는 부동산을 통해 꽤 많은 재산을 증식한 사람들을 주변에서 종종 보게 된다.
그러면 어떻게 하면 힘들게 부동산을 통해 모든 재산을 유용하게 활용할 수 있을까? 본인의 고객중에 A라는 분의 예를 들어 가능한 방법들을 알아 보자.

A씨는 나이 55세로 아직 10년정도는 더 일할 예정이다. 시가로 350만불 정도 되는 샤핑센터를 LA인근에 가지고 있다. 10년전 샤핑센타를 130만불에 구입할 당시 다운 페이도 많이 했지만 그간 부지런히 페이먼트를 한 결과 이제 융자금도 불과 40만불 남짓 남아 있는 상태다.
A씨의 현재 인컴은 매달 융자상환금을 빼고 한달에 약 $12,000정도, 1년에 $144,000정도가 된다. 이경우 A씨가 자신의 재산증식을 위해 할수 있는 가장 좋은 방법들은 무엇일까?
첫째는 현재 있는 건물을 그대로 소유하며 매달 나오는 렌트비를 기대하는것이다.
둘째는 건물을 팔고 양로소득에 대한 세금을 낸후 나머지 차액으로 CD와 같은 금융상품에 투자하는 방법이 있다.
셋째는 현재 있는 건물에 에퀴티가 많으므로 재융자를 통해 투자 자금을 마련하여 건물을 하나 더 구입하는 방법이 있다.
넷째는 1031 Exchange를 통해 현 건물을 팔고 더 큰 건물에 투자하는 방법이 있을 수 있다. 위의 네가지 중 첫번째 경우를 제외한 나머지 경우들을 보자.
먼저 둘째 방법의 경우 세금공제후 A씨는 약 $1,600,000정도가 남게 된다. 은행 CD를 통해 연 5%이자를 기대한다면 일년에 $80,000정도의 인컴이 들어오게 된다.
하지만 $80,000에 대해서는 소득세를 내야하므로 세율이 25%라고 가정하면 세금공제후 $60,000의 수입밖에 기대할 수 없게 된다. 매년 $60,000씩인컴은 들어오지만 원금은 그대로 있어서 70살이 되는 15년후에도 원금은 전혀 변동이 없게 된다. 세번째 방법의 경우는 소유건물의 재융자를 통해서 투자 자금을 마련해서 2번째 건물을 구입하는 경우다. A씨의 경우는 대략 200만불정도를 재융자를 통해 조달할수 있을것으로 보인다. 이 200만불을 이용하여 약 400만불정도의 건물을 구입할 수 있다.
새로 구입하는 건물을 통해 감가 상각과 렌트비등을 통해 새로운 수입원을 만들 수 있게 된다. 네번째 방법에서 한인들도 익숙한 1031 Exchange를 통해 현소유 건물을 팔고 더 큰 규모의 건물을 구입하는 경우다. A씨의 경우 융자금을 제외한 순자산이 300만불이상 되므로 1031 Exchange를 통해 약 700~800만불의 건물을 구입할수 있게된다. 물론 현재 소유 건물을 통해 올리던 인컴 만큼은 새로 구입한 건물을 통해 기대할 수 없지만 매년 렌트비 상승과 함께 시간이 지나감에 따라 부동산 가격의 상승에 따른 효과를 통해 또 다른 재산 증식이 가능한 것이다.
한인사회도 나이가 들어감에 따라 이제 이민 1세에서 2세들로 재산이 이동하고 있다. 특히 50~60대에 있는 분들은 은퇴를 염두에 두고 많은 생각이 들게 된다. 그중에서 재산중 가장큰 항목인 부동산에 관한것은 더욱 그럴 수 밖에 없게 된다. 부동산 매입도 중요하지만 여러가지 방법을 통해 재산증식과 본인의 형편에 맞는 방법을 택하는것이 바람직하다.
(213)590-5533

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장