모기지 변동 프로그램은 우선 크게 두 가지로 구분한다. 그 첫째가 ‘Traditional 변동’ 즉 변동의 기본 형태에서 벗어나지 않는 전형적인 변동이고 그 둘째는 기존의 형태에서 기능적인 변형을 가미시켜 탄생시킨 ‘옵션형 변동’이다. 전형적인 변동은 1년 이내 기간의 한도 내에서 한 달, 세 달, 여섯 달, 일 년 등 네 가지 종류의 기간을 기준으로 나눠지며, 각각의 기간마다 ‘적용 이자율’(Fully Index Rate)이 변하게 되고 그 변화된 이자율을 토대로 정해진 기간마다 새로운 모기지 페이먼트가 계산된다.
페이먼트의 계산은 모기지 문서에 명시된 마진율과 변동 기준 이자율인 인덱스 이자를 더한 실제 적용 이자율로 30년 부채상환 계산 방법을 써서 산출한다.
전형적인 변동에서는 한 달, 세 달, 여섯 달, 일 년 등의 기간적 형태와 변동 기준지표인 인덱스의 종류에 대한 선택은 가능하지만 모기지 페이먼트 자체의 사이즈를 변화시키는 페이먼트 옵션은 존재하지 않는다.
반면에 이러한 전형적인 변동 프로그램이 아닌 옵션 형태의 변동 프로그램들은 변동의 원리적인 구조 자체의 변형과 다양한 페이먼트 옵션을 가능케 한 프로그램이다.
이러한 옵션형 변동 프로그램은 대표적인 두 가지로 나눠진다. 그 첫째는 ‘옵션변동’으로 더 많이 알려진 ‘네거티브 변동’(Negative ARM)이다. 한 달이나 세 달의 변동을 모태로 하되, 최소의 미니멈 페이먼트와 이자만 내는 페이먼트 그리고 30년과 이자와 원금을 함께 내는 페이먼트 등 네 가지의 페이먼트 옵션 중 한 가지를 자유롭게 선택할 수 있는 특별한 페이먼트 방식의 프로그램이다.
둘째는 ‘교체형 변동’으로 알려진 ‘하이브리드’(Hybrid) 또는 ‘교체형 변동’(Convert ARM)이라는 변동 프로그램이다.
프로그램의 이름대로 일정기간의 고정 모기지 방식을 제공한 후 미리 약정됐던 고정의 기간이 끝났을 때 전형적인 변동으로 자동 교체되는 혼합형 변동 프로그램이다.
앞부분의 고정기간은 보통 3년에서 7년 정도이고 그 후에 교체되는 변동은 6개월 변동도 있긴 하지만 거의 대다수 1년 변동이다. 많은 소비자들이 이 ‘교체형 변동’을 ‘Interest only’ 또는 고정된 이자만 내는 프로그램 등으로 부르고 인식하고 있는데, ‘이자 only’는 프로그램 자체의 이름이 아니고 페이먼트의 옵션 방식이다.
이러한 페이먼트 옵션은 앞부분에서 제공되는 고정기간에만 가능하고 변동으로 교체된 후에는 원금과 이자를 함께 내는 정상적인 페이먼트로 바뀌므로 교체될 당시의 1년 변동 이자율이 높으면 급격한 페이먼트의 상승을 경험할 수도 있다. 그러므로 고정 기간이 끝나기 전에 시간의 여유를 두고 변동의 지식을 제대로 갖춘 전문가의 컨설팅이 필요하다.
(213)792-5133

제이 명 <론팩 모기지 대표>