오랫동안 주택 재융자의 형태는 크게 두 가지로 구분해 왔다. 첫째 ‘Rate &Term Refinance’, 둘째는 ‘Cash out Refinance’이다. ‘Rate &Term Refinance’는 가장 일반적인 재융자의 형태로 더 나은 이자율이나 융자기간과 프로그램의 교체 등을 목적으로 하는 것이고, ‘Cash Out Refinance’는 말 그대로 현금 인출이 주된 목적일 때 시도하게 된다.
이러한 두 가지 구분 방식은 고정 모기지 프로그램이 융자 시장을 지배할 때의 개념에서 비롯된 것인데 변동 프로그램 위주의 융자 시장인 현재까지도 여전히 재융자의 형태를 구분하는 의미로 쓰여 진다. 그러나 현금인출 재융자의 경우가 아닌, ‘Rate& Term’ 즉 일반적인 재융자의 경우 근본적으로 재융자를 시도하는 ‘원인과 의도’가 과거와는 확연히 달라졌다.
고정 프로그램이 주도했던 예전의 재융자 시장에선 재융자의 목적이 무엇이든 간에 100% 스스로 선택하고 의도했던 재융자였지만 이제는 본인의 의지와 선택에 상관없이 재융자를 시도해야만 하는 융자 수요자가 많아 졌다는 점이다.
이러한 본질적인 재융자 사유의 변화는 당연히 융자 시장이 변동 프로그램 위주로 변화한 데서 비롯된 것이다. 특히 이렇게 변화된 재융자 수요 형태를 가장 많이 발생시키고 있는 변동 프로그램은 하이브리드라 불리는 ‘교체형 변동’이다. 흔히들 3년 고정, 5년 고정 등으로 알고 있는 이 프로그램은 지난 3, 4년 동안 가장 많이 이용됐고 게다가 이 프로그램을 취득한 대다수의 융자 수요자들은 페이먼트 방식으로 이자만 내는 ‘이자 온리’(Interest Only)의 방법을 선택했었다.
모기지 역사상 가장 이자율이 좋았던 시기에 가능했던 최상의 이자율로 ‘이자 온리’의 페이먼트를 내다가 단기 고정 기간이 만료됨과 동시에 높아진 현재의 이자율을 토대로 이자와 원금을 함께 내야하는 엄청난 페이먼트의 변화가 발생한 것이다. 페이먼트 변화의 폭이 50%에서 크게는 100%까지 이뤄지기 때문에 이러한 환경에 접한 유자격 수요자들은 본인의 의지와는 상관없이 재융자를 할 수 밖에 없는 상황이다.
단지 현재는 사상 최저의 이자율을 벗어난 상황이기 때문에 똑같은 프로그램으로 다시 재융자를 받는다 하더라도 지금과 같은 엄청난 변화를 다시 경험하지는 않을 거라는 차이가 있을 뿐이다.
이렇게 변화된 재융자 환경은 더 이상 일시적인 현상이 아니라 미래의 대세로 굳어질 것이다. 충격적인 변동의 변화를 경험했다 하더라도 고정 페이먼트를 감당할 수 없기 때문에 또 다시 변동으로 재융자를 할 수 밖에 없는 것이 융자 시장의 현실이다. 이제부터 재융자 수요자들은 고정과 변동에 대한 선택의 고민을 하는 게 아니라, 내게 알맞은 원리와 활용성을 지닌 변동 프로그램이 어떤 것인지를 고민하는 시대가 온 것이다.
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제이 명
<론팩 모기지 대표>