많은 건물주들이 비싼 가격에 산 부동산에 대한 대출금을 지불하지 못하여 가지고 있는 아파트 등이 은행에 넘어가거나 담보물의 경매 처분으로 소유권이 이전되는 경우가 요즘 들어 많이 발생하고 있으며, 이에 따라 아파트를 임대하고 있는 입주자들은 퇴거를 당하는 것이 아닌가 하는 불안감에 문의하는 경우가 많이 있었다.
부동산에 대한 권리는 그 순서가 중요하다. 담보권을 설정하더라도 먼저 등기한 사람이 우선순위를 가지게 되고, 우선권을 가진 사람이 그 권리를 행사할 수 있고 은행으로 넘어간 경우나 경매 처분된 경우에도 기본적으로는 우선권을 가진 사람이 입주자에 대해서도 퇴거명령을 받을 수 있다.
이것이 바로 캘리포니아의 기본법(CCP §1161)이지만 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌타모니카, 글렌데일 등 임대안정 조례가 발효되어 있는 곳들에서는 단순히 건물주가 은행 대출금을 지불하지 못해서 담보물 처분으로 소유권이 바뀌었다고 해서 새로운 소유주 혹은 은행이 입주자를 퇴거시키지 못하게 되어있다.
로스앤젤레스의 예를 들면 입주자를 퇴거시키려면 조례가 정하고 있는 열두 가지 사유에 해당하지 않으면 입주자를 퇴거시키지 못한다고 하였고, 이 부분에 대해서 1985년에 시의 조례가 캘리포니아법에 우선하는지에 관한 소송(Gross v. Superior Court (1985) 171 Cal.App.3d 265)에서 시의 조례가 우선한다는 판시가 있은 이후에는 더 이상의 논쟁은 없다.
하지만 이 조례는 1가구 개인주택에는 적용되지 않음으로 단독 주거주택을 임대한 입주자는 본래의 캘리포니아 법안에 따라 퇴거당할 수 있으니 다르게 적용된다고 할 수 있다. 따라서 입주자가 임대료를 아무리 잘 내고 있었다고 할지라도, 건물주가 은행대출금을 지불하지 않았다면 은행은 소유권을 건물주로부터 이어받든지 경매 처분하는 경우 입주자도 퇴거명령을 받을 수 있다는 것을 의미한다.
물론 개인주택을 임대한 경우가 아니더라도, 단순히 은행으로 넘어갔다든지 경매 처분되었다든지의 이유가 아닌 다른 정당한 사유로 인한 퇴거는 언제나 가능하다. 이를테면 임대료를 내지 않거나, 불법행위를 저지르거나, 혹은 임대기간이 종료되고 비슷한 조건의 같은 기간의 임대계약 연장을 거부하는 등의 입주자의 경우에는 퇴거시킬 수 있는 방법이 있다.
합법적으로 입주자를 퇴거시키는 경우라도 임대를 종료시키려면 30일의 고지가 필요하고, 1년 이상을 산 입주자의 경우에는 60일의 고지가 필요하며, 건물을 철거하든지 건물의 임대를 더 이상하지 않는 경우에는 120일의 고지가 필요하고, 입주자가 불법적인 일을 하든지 임대료를 내지 않는 경우에는 3일의 고지가 필요하다.
결론적으로 말하면 로스앤젤레스에 있는 일반 아파트의 경우에는 임대료를 잘 내고 임대계약을 잘 준수하고 있는 경우에는 건물주가 은행의 대출금을 지불하지 않아서 foreclosure되는 경우라도 큰 걱정을 할 이유는 없다는 것이다.
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구경완
<변호사>