주택 사냥꾼들에게는 요즘이 집을 아주 싸게 구입하기에 가장 좋은 때라고 한다. 다운할 돈이 20% 이상 비축되어 있고 크레딧이 좋다면 5.9%라는 저렴한 이자로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다. 융자 금액이 10만달러이고 이자가 6%라면 모기지 페이먼트는 599달러이다. 만약 30달러를 융자받는다 해도 1,800달러이면 가능하고 이중 300달러는 원금 상환금액이므로 실제로 1,500달러만 내면 30만달러의 융자를 얻을 수 있는 것이다.
하지만 융자 금액이 41만7,000달러보다 더 높은 점모 융자일 경우 이야기가 다르다. 30년 고정 모기지일 경우 이자가 7%를 상회하고 있다. 계속되는 모기지 페이먼트의 불이행과 서브프라임 부실융자 사태로 막대한 손해를 본 은행들이 융자 심사기준을 강화하고 아예 융자 자체를 꺼리고 있는 실정이라 융자 받기가 힘들다. 그나마 다행인 것은 한시적이긴 하지만 부시 대통령이 컨포밍론 한도를 41만7,000달러에서 72만9,750달러까지 올리는 법안에 서명했다는 것이다. 많은 융자 브로커와 은행들은 이 법이 시행되기를 손꼽아 기다리고 있지만 언제 일지는 미지수이다.
그러면 정부 도움 이외에 자력으로 점보 이자를 줄일 수 있는 방법은 없는 것인가? 페이먼트를 줄일 수 있는 방법을 아래 3가지로 요약한다.
1. 7년 고정 점보 ARM (Adjustable Rate Mortgage)을 고려하라.
일정 고정기간이 지나면 변동으로 바뀌는 하니브리드 융자를 택하면 이자를 줄일 수 있다. 현재 7/23라 불리는 7년 고정 23년 변동인 프로그램을 선택할 경우 이자는 5.9% 정도이다. 왜 같은 점보 융자인데 이자가 저렴한가? 이유는 고정기간이 7년이기 때문에 30년 고정과는 달리 장기간 이자를 고정해야 하는 부담으로부터 자유롭기 때문이다.
고정기간이 5년 혹은 3년으로 줄어들 경우 이자가 더 내려갈 수 있다. 주택 구입 후 이사 가는 평균 햇수가 7년임을 감안하면 굳이 30년 고정을 고집할 필요는 없을 것이다.
2. 2nd 모기지를 이용하라.
만약 융자 금액이 60만달러라면 컨포밍 융자인 41만7,000달러가 넘어가는 부분인 18만3,000달러는 2차 융자를 받음으로써 이자를 낮게 받을 수 있다. 요즘 은행의 우대금리가 6%이므로 18만3,000달러의 2차 융자도 6%의 저렴한 이자로 받을 수 있을 것이다. 만약 본인이 100만달러의 자산이 있고 이를 증명할 수 있다면 은행에서 VIP 손님으로 분류된다. 일반적으로 정해진 융자 가이드라인도 VIP 손님일 경우 예외를 받을 수 있다. 예를 들어 서류 없이 가능한 라인 오브 크레딧이 25만달러까지이지만 자산이 100만달러가 있는 VIP 손님이라면 50만달러까지도 수입서류 없이 융자가 가능하다.
3. 적은 액수라면 부모님께 부탁하라.
55만달러짜리 집을 20%인 11만달러를 다운하고 산다고 가정하자. 융자금액이 44만달러이므로 점보 융자가 된다. 현명한 사람이라면 어떻게든 2만3,000달러를 더 다운하여 컨포밍론인 41만7,000달러로 맞추어 5.9%의 이자를 내려고 할 것이다. 가능하면 부모님께 빌리는 방법도 고려해 봄직하다. 세이빙 어카운트에서 1~2%의 이자만 받고 계신다면 2만4,000달러를 빌려 다운으로 쓰는 것이다. 만약 빌린 돈에 대하여 7%의 이자를 매달 드린다면 받을 생각조차 하지 않으시는 부모님으로서는 마다하실 이유가 없을 것이고 자식이 대견스럽기까지 하지 않겠는가?
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표