주택차압, 조기대처로 막는다
경기악화와 함께 주택차압 건수도 동반 증가하고 있는 가운데 한인들도 변동 이자율로 인한 모기지 페이먼트는 증가한 반면, 비즈니스 소득 감소 등으로 ‘아메리칸 드림’의 상징인 내 집을 지키지 못할 위기에 처하고 있다.
체납땐 융자기관 피하지 말고
페이먼트 유예등 예방책 협상
모기지 페이먼트를 내지 못해 차압의 시작단계인 채무불이행 통보(NOD)를 받는 남가주 한인 주택주수는 월평균 260명(김희영 부동산 집계)에 달한다.
한인기독교커뮤니티개발협회(KCCD·회장 임혜빈)가 데이터퀵 인포메이션 서비스를 이용해 집계한 바에 따르면 지난 2월 한달간 남가주 5개 카운티에서 일어난 차압사례 5,000여건 중 한인들의 경우는 70~100건에 달하는 것으로 추정된다.
주택구입 상담 및 교육프로그램을 운영중인 KCCD의 실제 상담 사례에 따르면 자영업을 운영하는 한인들이 주택가가 정점으로 치닫던 2006~2007년에 주택을 구입했다가 위기에 처하는 경우가 많았다.
차압위기에 처한 주택주들을 지원해 주는 각종 기관들은(표 참조) 더 이상 손을 쓸 수 없는 단계에 치닫기 전에 연락을 취해야 도움을 받을 수 있는 가능성이 많아진다고 강조한다.
진 김 KCCD 사무국장은 “체납 위기에 처한 한인들은 융자은행의 연락이 오면 피하는 경향이 많은데, 숨을수록 상황은 악화된다”면서 “집주인 스스로 융자기관과 협상 등을 통해 차압 위기를 벗어나긴 어렵기 때문에 전문 단체에 빨리 도움을 요청해야 한다”고 설명했다.
경기둔화가 본격화되기 이전에 늘어난 비즈니스 소득을 바탕으로 월페이먼트가 가능하다고 판단해 변동 이자율 모기지(ARM) 등을 이용해 주택을 구입했으나, 경기둔화에 따라 비즈니스 소득은 둔화되고, 변동 이자율로 인해 페이먼트는 급증하면서 페이먼트를 내지 못하게 되는 경우가 한인들 사이에선 가장 일반적인 패턴이다.
직장을 가진 주택 소유주들도 뜻하지 않은 시기에 직장을 잃게 돼 채무불이행 위기에 처하게 됐으나 융자기관이 한시적으로 모기지 월페이먼트를 낮춰주거나 유예해 줌으로써 차압의 위기에서 빠져나오는 경우도 있다.
차압 자체가 각종 이유로 월페이먼트를 못해 당하는 과정인 만큼 구제책을 찾기가 쉽지 않다.
그러나 월페이먼트를 내지 못할 상황에 처할 경우 초기 단계에서부터 적극적으로 대처해 은행들과 융자 조건 조정과 페이먼트 유예 등을 진행할 경우 집을 빼앗기는 것을 막을 수 있다.
미정부는 1억8,000만달러를 지원해 전국적으로 차압방지를 위한 지원활동을 펼치고 있으며, LA지역에서도 LA NHS를 중심으로 20여 기관이 참여한 태스크포스가 구성돼 각 커뮤니티의 차압예방을 위해 노력중이다.
경기침체와 이에 따른 부동산 경기 하락으로 전국적으로 주택 차압건수가 늘고 있다. 한인사회에서도 모기지 페이먼트를 내지 못해 차압을 당하는 경우가 급증하고 있다. 모기지 페이먼트가 연체되거나 차압통보를 받았을 경우 주택소유주들을 지원하는 정부 기관이나 단체로부터 도움을 받을 수 있다.
■남가주 한인 차압현황
작년 12월부터 올 2월까지
월평균 160채 경매 넘어가
남가주 한인 주택주들이 지난해 12월과 올해 2월 사이 모기지 페이먼트를 내지 못해 채무불이행 통보(NOD)를 받는 경우는 월평균 260건, 차압을 당해 경매물건으로 등록(TS)되는 경우는 160건, 은행으로 소유권이 이전(REO)되는 경우는 150건에 달하는 경우로 나타났다. 이는 김희영 부동산이 LA, OC, 리버사이드, 샌버나디노, 샌디에고, 벤추라카운티 등 남가주 5개 카운티의 차압관련 통계를 한인 이름을 종합한 것이다.
차압의 시작단계인 채무불이행 통보를 받은 한인 주택주들은 2007년 12월 229건, 올해 1월 254건, 2월 306건으 로 증가 추세였으나, 실제 차압단계로 경매 등록까지 간 경우는 순차적으로 161건, 189건, 136건이었으며, 은행이 경매에서 구입자를 찾지 못해 주택을 재소유하게 된 경우는 평균 142건이었다.
LA카운티를 기준으로 볼 때 경매물건으로 등록된 주택 소유주가 소유권을 실제로 상실하는 비율은 87%로 전체 평균 69%보다 높아, 집이 경매물건으로 나오게 되면 주택주들이 포기하는 비율이 평균보다 높았다.
KCCD 차압위기 상담 사례
“실직 중 월 페이먼트 100달러로 조정”
◇사례 1=이모(LA, 직장인)씨는 2007년 초 KCCD의 프로그램을 통해 30년 고정 모기지를 5% 이자율로 받아 주택을 구입했으나 12월 실직하면서, 모기지 페이먼트를 놓쳤다. 이후 융자기관인 컨트리와이드로부터 페이먼트 보류 신청을 해 다음 직장을 구하는 기간인 3개월 동안 100달러씩의 페이먼트만 내면 되는 조건으로 소생의 기회를 마련했다.
◇사례 2=장모(LA, 자영업)씨는 2004년 이자 페이먼트의 절반만 내고 나머지는 다시 원금에 더해지는 ‘네거티브 애모타이제이션’으로 주택을 구입하고, 2005년 에퀴티 라인 오브 크레딧을 받았다. 원금은 증가하는데 비즈니스가 둔화돼 페이먼트를 감당하기 어려워 집을 팔기로 결정했으나 원금이 집값보다 높은 상황이 됐다. 2007년 10월 융자기관으로부터 2008년 1월 20일자로 차압을 진행한다는 통보를 받았으나, 1차 모기지 기관에 융자조건 조정을 신청하고, 차압 진행을 90일 유예받아 현재 숏세일을 진행하고 있다.
◇사례 3=신모(LA, 자영업)씨는 이자만 내는 변동이자율로 1998년 집을 구입했고, 2007년 1월 재융자를 하면서 100% 에퀴티를 빼내 비즈니스에 투자했다. 월 모기지는 2,800달러인데 2007년 중반 이후 비즈니스 매출이 줄면서 현 비즈니스를 팔고 다른 비즈니스를 구입할 계획을 세웠다. 6개월간의 페이먼트 보류를 요청에 대해 컨트리와이드사는 그러나 비즈니스 매매를 ‘예상 못한 장애’로 볼 수 없다며 이를 승인하지 않았다. 결국 신씨는 집을 팔기 위한 과정을 진행중이다.
◇사례 4=최모(LA, 자영업)씨는 변동이자율로 2005년 12월 집을 샀다. 월페이먼트 3,431달러였으나, 2007년 여름 이후 비즈니스 소득이 줄면서 페이먼트를 낼 수 없어 융자기관인 인디맥뱅크 및 GMAC 등과 접촉해 소생안을 논의했다. 인디맥뱅크는 5,000달러를 추가로 다운페이먼트할 경우 미납한 모기지에 대해 재납부 플랜을 고려해 본다고 제안했으나, 이미 채무불이행 상황에 처한 상황에서 이 조건을 만족시킬 수 없었다. 차압 판매 날짜가 잡히자 집주인은 30일간의 유예를 요청했으나 융자기관이 이를 거부해 결국 차압이 진행됐다.
◇사례 5=황모(시카고, 자영업)씨는 2003년 10월 변동이자율로 이자만 갚고 추후 잔금을 청산하는 벌룬 모기지(Balloon Mortgage)로 집을 샀다.
2007년 2월 재융자를 하며 에퀴티를 뽑아 비즈니스에 투자했다. 그러나 경기 악화로 2007년 7월부터 월페이먼트 4,450달러를 감당하지 못하면서, 결국엔 유틸리티도 내지 못할 지경에 이르렀다. 황모씨는 융자기관과 융자조건 재조정에 나섰지만, 결국 집을 팔기 위해 리스팅 에이전트에게 가게 됐다.
<배형직 기자>
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x