지난 회에 이어 주택융자와 관련, 잘못된 상식을 알아본다.

6. 비용 없이 재융자하는 것이 더 좋다.

상담을 하다 보면 많은 사람들이 비용을 들이지 않고 재융자를 원한다. 그런데 재융자를 하기위해서는 반드시 발생되는 비용들이 있다.

렌더비용(프로세싱 등), 감정비, 에스크로비, 타이틀비 등이 대표적이다. 융자금액에 따라 약간씩 다르지만 약 2,500달러 내외 정도로 잡으면 된다.

이 비용을 본인이 부담하지 않으면 부담하는 경우보다 이자율이 올라가게 마련이다. 따라서 어느 경우가 본인의 상황에 더 유리한지 따져 봐야겠지만 대부분 본인이 부담하고 낮은 이자율로 재융자하는 경우가 훨씬 유리하다.


7. APR은 낮을수록 유리하다.

APR(Annual Percentage Rate)은 융자비용을 감안한 이자율이라고 생각하면 된다.
APR이 낮으면 융자비용이 적게 들었다는 의미이므로 무조건 좋은 것이라고 생각할 수 있겠으나 반드시 그렇지만은 않다. 왜냐하면 APR에 가장 큰 영향을 주는 요소가 포인트(discount points)인데 포인트를 지불하지 않는 융자가 최상의 융자는 아니기 때문이다.


8. 포인트는 안 낼수록 유리하다.

한인들이 주택융자와 관련하여 가장 중요하고 기본적인 용어임에도 불구하고 잘 알지 못하는 한 단어를 꼽으라면 단연 포인트(discount points)란 용어이다.

포인트란 미래에 적게 낼 페이먼트를 현재가로 할인하여 은행에 지불하는 금액이라고 보면 된다. 쉽게 말해서 이자율을 돈을 주고 낮추는 것이다.
이 포인트를 마치 융자 담당자가 취하는 비용으로 생각하여 지불하지 않을수록 좋은 것으로 생각하는 사람들이 의외로 많다. Loan origination fee 혹은 론 피와 혼동하는 이들도 많다.

1포인트(융자금액의 1%)를 지불하고 낮출 수 있는 이자율은 일반적으로 30년 고정은 0.25%, 5년 고정(5/1 ARM)은 0.5% 정도된다. 따라서 30년 고정은 4년, 5년 고정은 2년이 지나면 애초에 지급한 포인트를 모두 환급받는 셈이 되고 그 후부터 싼 이자만큼의 혜택을 보게 된다.

포인트를 잘 활용하면 페이먼트와 이자금액을 낮추는데 많은 도움이 될 수 있다.


9. 이자율 락인(lock-in)에 대하여 잘못 알고 있는 사람들이 많다.

이자율 락인이란 융자 진행기간에 시중금리 변동의 위험으로부터 보호받기 위하여 은행과 협의하여 특정 이자율을 확정시켜 놓는 행위로 융자과정에서 아주 중요한 부분이다.

이자율 락인은 융자 신청하면서 바로 할 수 있으며 융자 승인이 나야만 가능한 것은 아니다. 이자율 락인 후 시중 금리가 아주 많이 떨어진 경우 은행에 따라 다르지만 재협상이 전혀 불가능한 것은 아니다.


10. FRB가 금리를 내리면 모기지 이자율도 따라서 내린다.

주택융자 관련 한인들의 잘못된 상식 넘버원을 꼽으라면 바로 이것이 될 것이다.

FRB에서 경기 조절을 위하여 활용하는 Federal Fund Rate(연방 기금금리)와 채권시장에서 형성되는 모기지 금리와는 아무 상관이 없다. 중장기적으로는 상관관계를 약간 발견할 수 있으나 단기적으로는 거의 없다고 보면 된다.

FRB에서 금리를 내리면 우대금리와 이와 연동된 홈에퀴티 라인오브 크레딧 이자율은 즉각적으로 바뀐다. 그러나 모기지 금리는 순전히 채권시장(MBS)의 수요 공급에 의해서 결정된다.

따라서 FRB가 금리를 내리면 모기지 이자율도 따라서 내린다는 생각은 잘못된 것이다.

(213)393-6334

스티브 양