사업상의 소송에서 가장 많이 주장하게 되는 것이 계약위반이다. 원고 입장에서 피고가 계약을 위반했다고 주장하는 것이다. 그리고 만일 계약을 위반했다면 손해배상금은 얼마가 되어야 할 것인가 하는 것이다.

많은 경우에 한쪽에 계약을 위반했다는 것은 확실한데 손해배상금액을 합의하지 못해 소송으로 가는 경우가 많이 있다. 예를 들어 부동산 구매계약을 하고 에스크로까지 들어갔다가 산다고 하던 사람이 아무런 합법적인 사유 없이 사지 않겠다고 하면 당연히 계약위반이다. 그렇다면 파는 사람 쪽에서는 당연히 피해가 있는 것이고 그 피해를 사려던 사람 쪽에서 배상을 해 주어야 할 것이다. 이런 경우에 과연 그 피해액이 얼마가 될 것인가를 정하기가 쉽지 않다는 것이다.

단순히 피해액을 정확히 알 수 없다는 이유 때문에 소송하는 일은 없게 하자는 의미에서 나온 것이 계약서에 미리 계약위반을 한 경우 손해배상금은 일정액수로 정하자고 미리 약정하는 것인데 이를 약정 손해배상금이라고 한다. 하지만 이 약정 손해배상금은 주거용 부동산의 경우에는 판매가격의 3%를 넘어서는 안 된다는 제한이 있다. 또한 약정 손해배상금의 내용은 계약서상에 눈에 띄는 붉은 색의 8-point 이상의 bold type 혹은 10-point 이상의 bold type의 글자체로 적어야 하고 반드시 당사자들의 이니셜이 그 내용 옆에 있던지 따로 서명을 해야만 효력을 가진다. 이 부분이 아마도 가장 실수하기 쉬운 부분일 것이다.

하지만 이 약정 손해배상금 조항이 불리하게 작용하는 경우도 있을 수 있다. 예를 들면 요즈음에 많이 있는 일인데, 큰 건물을 반드시 사려고 했다가 은행융자가 늦어져서 융자가 나오지 않았다는 이유로 계약을 해지할 수 있는 기간을 넘긴 경우 결국에는 은행이 융자를 해 주지 않아 사지 못하게 되면 약정 손해배상금으로 에스크로에 맡겨 두었던 모든 금액을 파는 사람에게 주어야만 하는 일이 발생하게 되는 것이다. 이런 경우에 보통 사는 사람은 계약을 위반할 의사가 전혀 없었고, 은행에서도 융자를 해줄 것에 대해서 그간의 대화와 거래로 보아 의심의 여지가 별로 없었다면, 약정 손해배상금의 금액도 큰 금액인 경우가 많다. 보통 이런 경우라면 약정 손해배상금을 모두 팔려던 사람에게 주어야 하는 것이지만 법적으로 그 금액 자체가 합리적인 금액이 아니었다고 주장할 수도 있다.

계약 당시부터 약정 손해배상금액이 정당한 피해액에 상응하지 않는 합리적이지 않은 금액이었다고 하는 것을 입증해야만 이 조항에서 벗어날 수 있고, 물론 이 약정된 조항에서 벗어난다고 해서 정당한 금액의 손해배상을 안 해도 되는 것은 아니다. 더구나 이렇게 되면 서로 의견이 합치되지 않으면, 약정 손해배상금 조항을 서로 합의했던 본래의 취지를 벗어나 서로 적정 손해배상 액수가 얼마인지를 법원의 도움으로 판결을 받든지 해서 해결할 수밖에는 없게 된다.

구경완<변호사>
(213)388-5555