부동산계약에 있어서 오퍼에 대한 수락과(acceptance), 상호대가(consideration)에 대해 쓰기 전에, 여러번의 문의가 있었기에 로스앤젤레스 시 임대조례(rental stabilization ordinance)에 대하여 기본적인 사항들을 알리고자 한다.

임대조례는 1979년 5월 1일 로스앤젤레스 시의회에서 통과되었고, 목적은 과도한 임대료 인상에서 입주자를 보호하며, 건물주에게는 reasonable한 투자리턴을 준다는 것이었다.

임대건물은 반드시 유닛수에 따라 등록되어야하며, 아파트먼트건물, 임대한 콘도미니엄, 타운하우스, 두 유닛이나 그 이상의 유닛이 한 땅에 있는 경우, 모빌홈, 30일이나 그 이상 연속 거주한 호텔, 모텔, 잠만 자는집(rooming house), 하숙집(boarding house)등이 여기 속하고 임대했어도 개인단독주택이나(single family residence), 1978.10.1 이후에 입주 허가를(certificate of occupancy) 받은 건물은 해당되지 않는다.

임대조례는 매해 임대료 인상 할 수 있는 퍼센테지를 지정하며, 입주자를 퇴거시킬 수 있는 이유를 맹시하며, 퇴거 이유중에 입주자에게 이사비용(relocation assistance)을 지불해야 하는 경우를 명시하고 있다.

임대조례하에서 건물주의 권리는(the right of landlord 매 12개월마다 지정된 임대료 인상을 하며 (7/1/06-6/30/07: 4%, 7/1/06-6/30/08: 3%), 개스와 전기를 건물주가 지불하는 경우 추가 1% for Gas 1% for 전기를 할 수 있으며, 현재 건물주가 갖고 있는 시큐리티 디파짓이나 마지막달 렌트를 지정된 임대료 퍼센테지만큼 올릴 수 있으며, 추가 입주자에 대해 10% 임대료 인상을 할 수 있으며, 임대조례국 등록비의 반을(꼭) 6월중에 받을 수 있으며, SCEP FEE(systematic code enforcement program) $35.52 per year per unit를 매달 $2.96씩 받을 수 있으며, 건물 리노베이션이나 캐피탈 임프르브먼(새지붕, 새 파이프등) 경비 회수 할 수 있으며, 임대조례에 열거된 12가지의 법적인 이유로 입주자를 퇴거 시킬수 있다.

임대조례 하에서의 입주자의 권리는(the right of tenant) 임대조례국에 건물주가 본인에게 임대한 건물과 유닛을 등록했는지 확인 할 수 있으며, 임대조례하에 매해 지정되는 임대료 인상과 임대조례하에서 승인된 추가 임대료 이외에는 어떤 인상도 받아들일 필요가 없으며, 시큐리티 디파짓에 대한 이자를 받을 권리가 있으며 11/1/1990-12/31/2000 : 5% 단리(simple interest) 1/1/2001-12/31/2001: 2%, 1/1/2003-12/31/2003: 1% 1/1/2002-12/31/2002: waived, 0.26% for 2004, 1.21% for 2005, 1.74% for 2006-,
불법적인 임대료 인상에 대해 임대조례국에 complaint file 할 수 있으며, 임대조례에 열거된 12가지의 법적이유에 의해서만 퇴거 notice를 받으며, 입주자 잘못에 의해서가 아닌(렌트비를 안냈다든지) 퇴거에 대해 이사비용(relocation assistance- 임대조례하에 정해진 일정금액)을 받을 수 있으며, 정당한 사유없는 퇴거조치에는 이사비용이 제공되어야 하는 경우인데도 제공 안되었을 경우(몇년전 한인타운안에 콘도로 변경된 아파트가 문제되었던것) 임대조례국에 complaint을 file 할 수 있는 것 등이다.

임대조례에 명시된 입주자를 퇴거시킬 수 있는 12가지의 법적인 이유와 어떤 경우에 이사비용(relocation assistance) 얼마를 지불해야 되는지는 다음에 쓰도록 하겠다.

하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사

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