현재 미국에서 시행되고 있는 주택융자 가운데 LTV(Loan to Value: 집값 대비 융자규모)를 가장 높게 할 수 있는 융자는 HARP 재융자로 집값 대비 105%까지 재융자를 받을 수 있다. HARP(Home Affordable Refinance Plan) 재융자는 지난 2월 오바마 행정부가 발표한 주택시장 안정화 대책(Making Home Affordable Plan)의 일환으로 집값이 빠져서 재융자를 하지 못하는 사람들에게 집값의 105%까지 재융자를 해줌으로써 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있게 해주자는 정책이다.

처음 HARP 재융자 정책이 발표되었을 때 집값이 빠져서 재융자를 하지 못하고 있던 많은 사람들은 실질적인 도움을 받을 것으로 큰 기대를 했었다. 하지만 막상 실행에 들어가면서 예상만큼 많은 사람이 혜택을 보지 못한 것으로 드러났다. 가장 큰 이유 중의 하나가 예상보다 적게 나오는 감정가격이었다. LTV를 높여 준다하더라도 그 기준이 되는 감정가가 적게 나오면 의미가 없어지기 때문이다.

정부는 이번에 이러한 문제점을 다소 해소하고 지속되는 집값 하락과 차압 행진을 막고자 기존보다 더 강력한 제도를 내놓았다. 션 도너번 HUD(Housing and Urban Department) 장관은 7월1일 HARP의 LTV 비율을 현행 105%에서 125%까지 늘릴 것이라고 발표하였다. 즉 집값이 융자 규모보다 20%만큼 빠져도 재융자를 받을 수 있는 길을 열어놓은 것이다.

구체적으로 예를 들어 만약 30만달러의 융자 잔액이 있다면 지금까진 감정가가 28만5,715달러가 나와야만 재융자가 가능했으나 앞으로 125% 재융자가 실시되면 감정가가 24만달러만 나와도 30만달러를 재융자할 수 있게 된다. 물론 이 제도가 현업에서 시행되려면 각 은행 차원에서 시스템 정비를 위한 시간이 필요하겠지만 이 경우에 해당하는 주택소유자들은 주택을 포기하지 않고 지킬 수 있는 좋은 기회가 될 수 있는 만큼 미리미리 준비해 두는 것이 옳다고 본다.

우선 HARP 재융자는 현재 융자가 패니매나 프fp디맥의 소유나 보증된 융자이어야 한다는 점이 대전제이다. 자신의 현재 융자가 이 두 기관 보유인지 아닌지는 웹사이트를 통해서 알아보거나 은행 융자담당자에게 문의하면 바로 알 수 있다.

융자 받을 당시 융자 금액이 41만7,000달러 이하였을 경우에는 이 두 기관 보유 혹은 보증 융자일 가능성이 아주 높다. 또한 모기지 페이먼트 납부 기록과 관련 프레디맥 보유는 지난 1년 동안 한 달도 늦은 적이 없어야 하나 패니매 보유는 한 달 늦은 것도 가능하다. 따라서 융자재조정(modification)을 한다고 고의로 페이먼트를 늦게 낸 사람들은 이 제도의 혜택을 볼 수 없게 되었다.

1~4유닛 주택으로 주거주용, 별장용, 투자용 모두 재융자가 가능하다. 단 현금인출 재융자는 허용하지 않는다. 수입과 잔고증명 관련 서류형태는 대부분이 Stated Income Stated Asset(SISA)으로 진행된다. 즉 택스 보고서, W-2, 급여명세서, 은행잔고 증명서 없이 융자가 가능하다는 것이다.

다만 패니매 보유 일부 융자에 있어서는 1년치 세금보고서를 필요로 하기도 한다. 최근 모든 융자가 풀닥으로 진행되면서 심사기준도 무척 까다로운 점을 감안하면 이 정책은 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다. 따라서 그동안 집값이 빠져서 재융자를 하지 못했거나 재융자가 가능하더라도 PMI가 부담스러워하지 못했던 사람들은 은행의 융자 전문가에게 문의하여 자신의 경우가 심사기준에 해당하는지를 확인하고 미리미리 준비함으로써 이 정책이 실행될 때 혜택을 볼 수 있기를 바란다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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