미캐닉스 린이란 건물공사 대금을 지불하지 않았을 경우 건설업자가 건물에 대하여 우선 특권을 신청하는 것을 의미한다. 미캐닉스 린을 설정, 등록하는 것은 어렵지 않으나 미캐닉스 린을 집행하는 것은 복잡한 절차를 요구한다. 따라서 미캐닉스 린이 도전받을 염려가 있으면 변호사의 도움이 필요하다 하겠다.
미캐닉스 린이 걸리면 건물 주인은 자칫 건물이 팔릴 염려가 있으므로 이를 최대한 막고자 할 것이다. 미캐닉스 린은 건물에 대한 하나의 우선권 설정이며 그 건물을 강제적으로 팔게 할 수도 있다.

미캐닉스 린은 원청업자, 하청업자 또는 재료 공급자에 의하여 설정될 수 있으며 카운티 등기소에 기재된다. 원청업자는 공사에 관한 계약이 건물주와 맺어져 있다. 따라서 원청업자가 대금을 못 받으며 소송을 하거나 미캐닉스 린을 걸 수가 있다. 하지만, 하청업자, 인부, 재료 공급자는 건물주와 계약이 없다.

문제는 건물주가 원청업자에게 대금을 지급했는데 원청업자가 하청업자, 인부, 재료 공급자에게 대금을 지급하지 않은 경우다. 하청업자는 미캐닉스 린을 걸 수밖에 없다. 지불정지라는 것이 있다. 이것은 건설자금에 대한 우선권 청구로 미캐닉스 린을 걸거나 지불정지를 요청할 수 있다. 관급 공사의 경우는 미캐닉스 린을 걸 수 없으므로 지불정지를 해야 한다.

미캐닉스 린은 가주헌법에 의해 보장되어 있다. 린을 걸고자 하는 사람이 건물주와 반드시 계약이 있어야 하는 것은 아니다. 그러나 건물주의 대리인(원청업자, 하청업자, 건축사 등)과는 계약이 있어야 한다. 린을 걸기 위해서는 일이 행해져야 하고 재료가 사용되었어야 하며 또한 주정부 라이선스를 받은 업자이어야 한다. 무면허 업자는 린을 걸 수 없으며 프로젝트 기간에 라이선스가 유효해야 한다.

미캐닉스 린을 등기할 경우 사실 확인을 요하지 않으므로 남용될 염려가 있다. 미캐닉스 린이 유효하자면 일정기간 내(90일) 가주 지방법원에 소송을 제기하여야 한다. 스몰 클레임 법원은 해당이 안 된다. 만약 소송에서 이기면 건물을 팔도록 할 수도 있는 강력한 판결이 되나, 지는 경우 손해배상, 변호사 비용지급 등 값비싼 대가를 치를 수 있다.

만약 90일 내 소송을 하지 않으면 미캐닉스 린을 제거시켜야 한다. 그렇지 않으면 건물의 기록에 계속 남아 있어 융자 등 재산권 행사에 걸림돌이 된다. 이 경우 가주민법 3154조에 의해 실효된 린이 되어 타이틀을 클리어 할 수 있다. 만약에 린이 걸려 있다면 그와 같은 미캐닉스 린이 유효한지 따져 봐야 한다.

20일 통지라는 것이 있다. 원청업자나 인부가 아닌 하청업자와 물건 공급자는 일을 시작했거나 물건을 공급했을 때부터 20일 내에 린 가능성을 건물주에게 통보해야 하며 그렇지 않으면 린 권리를 상실한다. 또한 앞에 서술한 바와 같이 린 등기 후 90일 내에 소송을 제기하지 않으면 린이 유효하지 않은 데, 이 유효하지 않은 린이라도 제거하려면 신청자에게 우선 린을 제거해 줄 것을 요청하여야 한다. 만약 린 신청자가 제거치 않으면 건물주가 제거 신청을 헤야 한다.

김윤한 <변호사>
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