불경기의 여파로 많은 비즈니스가 은행차입금 지급을 못하게 되면 은행에서도 기업체에 대출해 주었던 노트(note)를 일반에게 팔게된다.

노트란 약속어음으로 차입자가 대출자에게 원금 및 이자 지급을 약속한 증거서류이다.

예를 들면 A는 100만달러짜리 비즈니스를 40만달러를 다운하고 60만달러를 융자받아 운영하고 있었다. 이 경우 불경기로 인한 매상감소로 융자금 상환을 못할 경우 은행에서 비즈니스를 인수하게 되기 전 60만달러짜리 노트를 구입할 사람을 찾게된다. 은행의 입장에서는 값을 깎아주더라도 골치아픈 노트를 싸게 파는 것이 유리하기 때문에 노트를 처분하는 것이다.

노트에 투자하는 것이 유리한가 하는 대답은 상당히 어렵다. 싸다는 이유만으로 노트를 샀다가 산 가격 자체도 못 건지는 경우가 있다.

노트가 걸려 있는 비즈니스나 부동산을 잘 분석하여 사업성 및 수익성이 있는지 보고 구입해야 할 것이다.

노트를 살 수 있는 곳은 우선 커뮤니티 은행들이다. 노트구입은 은행에 직접 연락할 수도 있지만 비즈니스 브로커들이 리스팅을 가지고 있다. 대부분 한인들이 선호하는 노트는 커뮤니티 은행에서 가지고 있는 부동산 또는 사업체의 노트다. 커뮤니티 은행의 담당부서와 접촉이 되고 구입할 노트의 대상이 있으면 그 노트에 관한 비즈니스나 건물에 대한 분석이 있어야 한다. 비즈니스를 처음 사는 것처럼 실사 및 서류조사를 해야 한다.

비즈니스 가치와 노트가격이 투자할 만 하다고 하면 은행과 론 구입계약을 하게된다. 이 경우 대개 은행은 론 서류이외에 대해서는 책임을 지지 않는(no recourse)조항을 넣는 경우가 많다. 그러나 은행은 셀러로서 정당한 노트의 소유자라는 것은 보증을 해야 한다.

노트구입 가격은 계약서에 명시되며 얼마간의 디파짓을 요구하게 되고 거래가 종결되는 날 잔금을 내게 된다. 대개 은행에서는 거래에 소요되는 경비를(filing, recording 등) 구매자에게 떠넘기는 경향이 있다. 구매 종결전 구매자는 반드시 실사를 통해 구매물건이 가치가 있는 지 알아보아야 한다. 브로커가 있는 경우 브로커 커미션이 있으므로 미리 이에 대한 대비가 있어야 한다. 그 외에 소송이 걸릴 경우 변호사 비용부담문제 계약이 나누어서 해석될 수 있는지 (severability)등에 대한 조항이 들어가게 된다.

결국 은행은 담보권을 구매자에게 위임(assign)하게 되는 형식이 된다. 따라서 구매자는 계약서에 사인 후 원래 노트를 받아야 하며 또한 트러스트 디드(deed of trust) 변경 및 UCC 변경을 해야 한다. 예를 들면 100만달러 하던 비즈니스나 부동산을 50만달러 이하로 구입할 수 있는 것이 노트구입이다. 제일 중요한 것은 노트를 구입 후 실제로 전망이 있는가 하는 것이다. 비즈니스의 경우는 사업성, 부동산의 경우는 수익성을 치밀하게 검토해야 한다.

또한 어떤 경우는 노트의 판매자가 파이낸싱(융자)을 하는 경우도 있다. 노트구입은 호경기에도 있지만 특히 불경기 때 많아지게 된다.

여유자금이 있고 적당한 투자처가 없는 경우 노트 투자도 고려해 볼 수 있다.
(213)389-1900


김윤한 / 변호사