성동현 변호사

옛날 속담에 “달도 차면 기운다”라는 말이 있다. 몇 년 전까지만 해도 부동산에 투자하지 않으면 바보라고 하였다. 노다운페이먼트로 경쟁적으로 돈을 빌려주는 은행 덕분에 자기 돈은 한푼들이지 않고 집을 사놓기만 하면 몇달 후에는 집값이 치솟아 앉은 자리에서 돈을 번다고 생각했다. 자기가 사는 집에 에쿼티(순재산가치)가 있는 경우에는 그것을 담보로 돈을 빌려 집을 몇 채씩 사놓기도 하고 뉴욕에 살면서 조지아주에 있는 집을 보지도 않고 사놓는 “묻지마 투자”도 많이 있었다.

하지만 금융시장 붕괴로 집값이 폭락하고 집값이 모기지 액수보다 적게 되는 “깡통주택”이 속출하게 되었다. 이제는 집이 재산형성에 기여하는 효자가 아니라 빚덩어리만 안고 있는 애물단지로 전락하게 된 것이다.집값이 폭락해서 팔아봐야 모기지 액수도 안나오고 설상가상으로 경기침체로 수입까지 줄어들어 많은 한인들이 재정적으로 어려움을 겪고 있다. 이러한 경우 크게 세가지로 해결책을 살펴 볼 수 있다. 첫째는 부채조정(Loan Modification)으
로 원금을 줄이거나 이자율을 낮추고, 매달 납입금을 줄이는 방법이다. 개인의 크레딧 손상이 적기 때문에 가장 바람직한 방법이다. 이러한 혜택을 받기 위해서는 본인이 재정적으로 힘들다는 설명을 하고 부채조정을 해주면 조정된 액수를 충분히 낼 수 있다는 재정적 능력을 보여 주어야 한다. 그러한 자영업자의 경우 세금보고를 실제 액수보다 적게 하기 때문에 재정능력을 보여주기가 쉽지 않다.

둘째는 숏세일(Short Sale)인데 이 경우 집값이 모기지 액수보다 더 적은 경우 은행의 승인을 받아 집을 매각하고 매각 대금으로 모기지를 갚은 후 모자라는 금액은 은행으로부터 탕감 받은 경우이다. 크레딧에 손상이 가지만 파산에 비해 적고 모기지에 대한 개인 책임이 없어지는 장점이 있으나 은행의 승인을 받는데 시간이 오래 걸리고 요즘같이 주택경기가 침체되어 있는 경우 매입자를 쉽게 찾기 힘들다.

주의 할 점은 본인이 살고 있는 집을 숏세일 하는 경우 은행에서 탕감 받는 액수에 대한 세금이 없지만 투자부동산의 경우 숏세일로 탕감 받는 모기지 액수는 개인의 소득으로 계산 되어서 추후에 세금을 납부하여야 한다.
셋째는 파산(Bankruptcy)신청이다. 모기지 은행에서 집을 차압하는 경우 집을 빼앗기고 끝나는 것이 아니라 집이 경매에서 모기지 금액보다 더 적게 매각되는 경우에 그 차액에 대해서는 개인이 끝까지 책임을 져야 한다. 이 경우 파산을 하는 경우 개인의 책임까지도 청산된다.한인들의 경우 집에 대해서 애착을 많이 갖고 집을 지키려는 경우가 많다. 하지만 집값이 모기지 액수보다 적은 경우에는 파산을 통해서 모든 빚을 청산하고 새출발하는 것을 심각하게 고
려해 보아야 한다.