Q. 모기지를 안고 집을 소유하고 있습니다. 올 여름 어렵기는 하지만 생활비를 아껴서 겨우 모기지 금액을 충당하고 있습니다. 아직 한번도 모기지를 연체한 적은 없지만, 현재 매월 내는 모기지 액수가 부담스러운 상태입니다. 들리는 말에 의하면 모기지를 적어도 두 세번 연체해야 모기지 조정이 가능하다고 하는데, 저는 모기지를 체납해서 크레딧 점수를 망치고 싶지는 않습니다. 월 모기지 상환금액을 어떻게 낮출 수 있을까요?


A. 크레딧 점수에 부정적인 영향을 주지 않고, 모기지 월 상환금액을 낮추는 방법은 재융자(refinance)를 통해서 가능합니다. 그러나, 통상적인 재융자 기준을 맞추자면 현재와 같이 부동산가치가 하락한 상황하에서는 재융자가 쉽지가 않습니다. 많은 부동산들이 모기지 금액이 실제 부동산의 가치를 상회하기 때문에 이른바 ‘깡통부동산(watered property)’인 상태이기 때문입니다. 통상적인 경우에 이런 ‘깡통부동산’에 대해서는 재융자가 불가능합니다. 그러나, 2009년에 오바마 정부에서는 ‘깡통부동산’이라 하더라도 일정한 요건을 충족하면 재융자가 되도록 하는 방안을 발표한 바 있습니다.

오바마 정부가 발표한 재융자 방안에 따르면, 첫째, 부동산이 하나의 유닛에서 최대 4개의 유닛에 이르는 주거용 부동산이어야 합니다. 따라서 소유주가 거주하지 않는 투자용부동산은 대상에서 제외됩니다. 둘째, 현재 안고 있는 모기지가 패니메(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddi Mac)에서 소유하고 있는 것이어야 합니다. 이를 확인하기 위해서는 http://fanniemae.com/loanlookup 또는https://ww3.freddiemac.com/corporate 에서 확인할 수 있습니다.

셋째, 지난 12개월간 모기지 납부가 30일 이상 연체된 적이 없어야 합니다. 넷째, 모기지 금액이 현재 부동산가치의 125%를 넘지 않아야 합니다. 마지막으로 재융자를 통해 새로이 설정된 모기지를 낼 수 있는 소득을 증명할 수 있어야 합니다.위의 요건들을 충족시키지 못하는 부동산 소유자일 경우에는 모기지 은행에서 자체적으로 마련한 재융자 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 경우 중요한 것은 이전에 모기지를 한 번도 연체한 적이 없어야 하며, 모기지 금액이 부동산 가치의 125%를 넘지 않는 것이 중요합니다. 부동산의 가치가 이 조건을 만족시키지 못할 경우에는 캐쉬를 다운페이 하여 부채비율을 줄여서
재융자가 되게 하는 방법도 있습니다.

재융자 신청의 초기에는 현재의 부동산가지가 얼마인가가 이슈가 되는데, 은행에서는 보통 CMA, 즉 시장비교분석보고서(Comparable Market Analysis)를 요구합니다. 이는 현재 해당 부동산의 가치가 어떠한지를 비슷한 조건의 부동산이 해당지역에서 얼마의 가격에 팔렸는가를 나타내는 서류입니다. 보통 부동산에이전트가 CMA를 준비하는 게 상례이다. 만약 CMA상 현재 부동산의 가치가 재융자를 하기에는 모기지금액을 턱없이 하회하면 재융자는 거절됩니다.
이와같은 재융자 외에도 은행과 협상하기에 따라서 일정한 기간만 상환액을 잠시 낮춘다든지 하는 다양한 조건으로 모기지 조건을 재설정 할수 있습니다.