주택가격 및 금리 인상 그리고 융자조건 강화 등으로 인해‘내 집 마련 꿈’이 점점 중산층에게 멀어져 가고 있는 것으로 나타났다.

부동산 시장의 호황으로 집값이 지속적으로 상승하고 있지만 은행들의 모기지 대출 기준은 여전히 타이트한 데다 소유에서 임대 위주로 수요가 전환되면서 주택을 장만하는 중산층의‘아메리칸 드림’도 이제 옛날 얘기가 되고 있다.

특히 캘리포니아의 경우 최근 급등한 주택가격으로 인해 주택 구입 능력이 가능한 가구 수가 큰 폭으로 줄고 있는 것으로 조사됐다. 이런저런 이유로 주택을 구입하지 못한 바이어들은 주택가격이 올라가면서 심리적으로 주택 구입 시기를 놓친데 대해 불안감을 나타내고 있는 가운데 주택 소유와 관련된 빈부 격차는 앞으로 더욱 악화될 것으로 우려되고 있다.

■주택구매 필요 연 소득 10만달러

캘리포니아 부동산협회는 올 1분기 주택 구입이 가능한 가구는 전체의 44%로 지난해 1분기 56%와 비교해 12%포인트가 하락했다고 최근 발표했다. 지난해 4분기의 48%에 비해서도 4%가 낮아졌다. 올 1분기 캘리포니아의 중간 주택가격은 34만490달러며 이를 구입하기 위한 최소 연 소득은 6만6,800달러라고 부동산협회는 밝혔다.

그런데 지난 6월 중간가격은 42만8,510달러로 3월에 비해 무려 8만8,000달러(25.5%)가 급등했으며 이 기간 모기지 금리까지 30년 고정의 경우 1% 정도 뛰어<표 참조>, 전문가들은 가주에서 집을 구입하기 위해서는 연 소득 10만달러를 초과해야 가능할 것으로 보고 있다. 특히 올 하반기 주택가격 인상은 계속될 것으로 보여 가주 주민들의 주택 구입능력 지수는 계속해서 하락할 것으로 전망되고 있다.

■주택 소유율 17년 최저 수준

전국 주택 소유율도 크게 낮아지고 있다. 연방 상무부는 30일 지난 2분기 말 기준으로 계절 조정한 미국 가계의 주택 소유율은 65.1%를 기록해 앞선 1분기의 65.2%보다 낮아졌다고 발표했다. 특히 이는 지난 1995년 4분기 이후 가장 낮은 수준이었다.

사상 최고치는 주택 버블이 시작되기 이전인 지난 2004년의 69.2%였다. 이에 비해서는 4.1%포인트나 낮은 수준으로, 주택을 보유한 가계수가 700만가구나 줄어든 것이다.

특히 주택 버블 붕괴 이후 젊은 층이 주류를 이루는 생애 첫 주택 구입자수와 소수 인종들의 주택 구입이 급격하게 줄어들고 있다.

■젊은 층, 소수계 소유율 급락

실제 70세 이상 고령층의 주택 소유율은 81% 수준에서 변동이 거의 없는 반면 35세 이하의 젊은 층 소유율은 5년 전 42%에서 37%까지 급격히 줄었다. 또 흑인들의 주택 소유율은 지난 2004년 50% 수준에서 현재 42.9%까지 내려갔다. 반면 백인들의 소유율은 76.2%에서 73.3%로 상대적으로 덜 하락했다.

이는 최근 주택경기 호황 속에서도 은행들이 소득이 상대적으로 낮은 계층에 대해서는 모기지 대출을 확대하지 않고 있는데 따른 것으로 풀이된다.

■현금, 좋은 크레딧 없으면 그림의 떡

일반적으로 미국에서 집을 살 때는 다운페이를 모아 은행에 융자를 얻어 구입해야 하는데 최근 LA을 비롯해 전국 부동산 시장에서 주택을 전부 현금으로 구매하는 ‘올 캐시’(all cash) 바람이 뜨겁다보니 일반 바이어들은 구매 경쟁에서 밀려나고 있다.

부동산 정보업체 ‘리얼티 트랙’의 조사에 따르면 지난 6월 매매된 전국 주택의 30%는 올 캐시로 거래됐다. 올 1분기 LA 메트로 지역 매매주택의 33% 정도가 모두 현금으로 거래된 것으로 나타났다. 마이애미(64%), 라스베가스(62%) 등 일부 대도시의 경우 올 캐시 매매율이 3분의 2를 초과했다.

올 캐시 바이어가 급증한 이유는 주택시장에 투자자들이 집중적으로 몰리고 있기 때문이다. 주택을 보수해 파는 플리핑 투자자나 임대 목적으로 주택을 구입하는 바이어들이 늘고 있다.

셀러들의 올 캐시 바이어에 대한 선호도가 높아진 것도 또 다른 이유다. 엄격해진 은행의 융자승인 기준으로 바이어들이 융자에 실패하는 경우들이 예년에 비해 자주 발생하면서 계약 무산을 우려한 주택 소유주들이 올 캐시 바이어들을 더욱 환영하고 있다.

■모기지 기준 완화는 아직 미지수

최근 주택업계와 소비자 단체들은 더 많은 가정이 경기 회복의 수혜를 입을 수 있도록 모기지 기준 완화 등을 요구하고 있으며, 금융당국은 은행들이 모기지를 증권화 하는 기준을 완화하는 방식으로 모기지를 확대할 수 있는 방안을 강구하고 있다.

하지만 전문가들은 당장 사정이 나아질 것으로 보지 않는다. 금리는 연방준비제도(Fed)의 양적완화 축소 우려로 인해 하락보다는 상승될 가능성이 크며 주택가격은 계속해서 오름세를 유지할 전망이기 때문이다.

지난 5월 런던의 캐피털 이코노믹스는 지속적인 주택 압류와 임대주택 선호 등으로 인해 내년에 미국 가계의 주택 소유율은 64%까지 내려가 바닥을 찍을 것으로 전망한 바 있다.


<백두현 기자>