“경제적으로 여유가 있다면 지금 당장 30년 고정 모기지를 15년 고정으로 바꿔라” 지난달 31일 현재 30년 고정 모기지 금리는 4.12%, 15년 고정 모기지 금리는 3.23%를 기록, 모기지 금리가 과거에 비해 매우 낮은 수준에서 맴돌고 있다. 융자 전문가들은 페이먼트가 부담되지 않는다면 재융자를 통해 30년 고정 모기지를 15년 고정으로 바꾸라고 조언한다. 15년 고정 모기지의 장단점을 알아본다.


■이자가 크게 줄어든다

15년 고정 모기지로 재융자할 경우 얻게 되는 가장 큰 혜택은 주머니에서 나가는 ‘이자’(interest) 페이먼트가 크게 줄어드는 것이다. 30년 고정으로 5% 이자율에 총 20만달러를 융자 받았다고 치자. 이 경우 대출자는 30년간 매년 1,074달러(원금·이자 포함)의 페이먼트를 지불해야 하며 융자 상환기간 동안 이자로 물어야 하는 금액은 융자원금에 육박하는 18만6,512달러나 된다.

그러나 처음 융자를 받고나서 5년 뒤에 남은 모기지 밸런스 18만3,349달러를 3.5% 이자율에 15년 고정으로 재융자 하면 향후 15년간 매달 1,288달러(원금·이자 포함)를 납부해야 하지만 30년 고정 금리를 유지했을 때보다 무려 9만달러의 이자를 절약할 수 있게 된다.

30년 고정금리로 5년간 페이먼트를 납부한 뒤 15년 고정으로 가면 20년간 물어야 하는 이자는 총 9만7,393달러이다.


■더 빨리 ‘완전한 내 집’이 된다

15년 만기 재융자의 또 다른 장점은 집을 더 빨리 ‘내 집’으로 만들 수 있다는 점이다. 위의 사례를 볼 때 전체 융자상환 기간이 10년 단축돼 10년 앞서 모기지를 완납할 수 있어 페이먼트가 끝난 후 집을 처분할 때까지 ‘현찰 더미’ 위에 앉아 있는 효과를 누릴 수 있다.


■수수료 부담이 적다

15년 만기 모기지를 얻을 경우 각종 수수료 부담이 줄어든다. 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥은 대출자의 크레딧 점수와 집에 쌓인 에퀴티 액수에 따라 수수료를 차등 적용하는데 15년 고정 모기지로 바꿀 경우 이 같은 수수료를 면제받는다.


■월 페이먼트는 늘어난다

융자 전문가들은 “15년 고정 모기지는 모든 주택소유주에게 해당되는 것은 아니다”라며 “상대적으로 넉넉한 수입이 보장돼 매달 페이먼트를 몇 백 달러 더 내도 생활에 큰 지장을 받지 않는 사람들에게 적합하다”고 지적했다.

27만5,000달러를 4.25% 이자율로 30년 고정, 3.5% 이자율로 15년 고정으로 융자받았을 때 월 페이먼트(원금·이자 포함)를 비교하면 30년 고정의 경우 1,353달러, 15년 고정의 경우 1,966달러가 된다. 페이먼트가 600달러 차이 난다.

하지만 융자 상환기간에 이자로 나가는 돈을 따지면 30년 고정은 21만2,020달러, 15년 고정은 7만8,867달러에 불과하다.


<구성훈 기자>