[소비자 정보 <은퇴 계획>]

은퇴 후 모기지 빚을 지지 않는 것이 여전히 은퇴계획의 정석처럼 여겨진다.

그런데 최근 ‘빚 없는 은퇴’라는 생각에 조금씩 변화가 생기기 시작했다. 장기간 최저 수준을 보이는 모기지 이자율과 수년째 지속되고 있는 주식시장활황이 이 같은 고정관념을 깨고 있다.

저리로 모기지 대출을 얻어 은퇴용 주택을 구입하는 한편 기존 주택 처분 수익 중 일부를 주식 등에 투자하는 방식의 은퇴계획이 각광받고 있다. 월스트릿 저널(WSJ)이 최근 기존의 소극적인 은퇴 계획에서 탈피, 적극적인 투자를 앞세운 은퇴계획 추세와 주의할 점 등을 소개했다.


▷대출 통한 은퇴 주택 구입 관심

이미 은퇴를 했거나 은퇴를 코앞에 둔 베이비부머 세대 중에는 ‘알부자’가 많다. 부모 세대가 이미 모기지 빚을 청산한 주택을 물려받았거나 평생 모기지 대출 상환으로 남은 빚이 거의 없는 세대다. 주택시장에서 현금 동원력이 충분한 은퇴세대의 대이동이 앞으로 수년간 예상된다. 그런데 기존 은퇴세대와 조금 다른 방향으로의 이동이 시작되고 있다.

아직도 대부분의 은퇴자들이 기존 주택을 처분한 수익으로 은퇴 주택구입 때 모기지 대출을 다시 받는 대신 전액 현금으로 구입하는 비율이 높은 편이다. 평생 허덕이던 모기지 대출 상환 부담에서 조금이라도 해방되고 싶은 마음이 크기 때문이다. 그런데 최근 은퇴 후에도 모기지 대출을 통한 은퇴 주택 구입에 대한 관심이 높아지고 있다.


▷저리로 대출 부담 낮아져

모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 신규 모기지 대출에 대한 부담이 많이 낮아진 것이 주요인이다. 기존의 큰 집을 처분해 작은 규모의 주택으로 다운사이즈 할 경우 낮은 이자율로 인해 모기지 대출에 대한 부담이 크지 않다. 은퇴자들의 모기지대출에 적극적인 자세를 갖게 된 이유 중 하나는 수년째 지속중인 주식시장 활황세다.

모기지 대출을 활용, 은퇴 주택 구입 때 보유 현금자산 활용 비율을 낮추는 대신 주식시장에 투자해 수익을 최대한 끌어 올리려는 투자전략이다. 금융 투자의 기본이라고 할 수 있는 ‘레버리지 효과’를 몸소 실행해 보겠다는 은퇴자들이다.


▷기대 수명 연장으로 적극 투자 한 번 더 시도

은퇴연령층의 기대 수명이 늘어난점도 은퇴자들의 주택 구매 방식 및 은퇴계획에 변화를 준 요인이다. 부모 세대가 은퇴 후 수년 뒤 사망률이 높아 안전하고 소극적인 은퇴계획이 주를 이뤘던 것과 달리 지금의 베이비부머 세대는 65세에 은퇴하더라도 줄잡아 10~20년은 더 사는 것이 일반적이다. 의료기술과 복지혜택이 개선되면서 앞으로 은퇴자들의 은퇴 계획에도 상당한 변화가 예상된다.

기대 수명 연장으로 은퇴 후에도 필요하다면 이사를 감행하겠다는 은퇴자도 늘었다. 금융업체 메릴린치와 재정 자문기관 에이지웨이브가 지난 2월 실시한 설문 조사에 따르면 은퇴자 중 약 64%는 은퇴 후에도 필요시 이사에 나설 의향이 있다고 답했다.

이 중 약 37%는 이미 한 차례 이사를 했고 약 27%는 이사할 계획이 있는 것으로 나타났다. 은퇴용으로 구입한 주택의 가격이 상승해 처분에 따른 수익이 예상될 때 주저없이 처분할 수 있는 은퇴자들이 증가한 것으로 볼 수 있다.


▷은퇴 뒤 큰 집 이사도 늘어

‘은퇴용 주택은 작아야 한다’는 믿음도 서서히 깨지고 있다. 설문조사에서 약 30%의 은퇴자들은 은퇴 후 오히려 큰 집으로 규모를 넓혀 이사 갔다. 은퇴자의 필수처럼 여겨졌던 다운사이즈 대신 ‘무브 업’(move up)을택한 은퇴자들은 가족을 가장 큰 이유로 들었다.

응답자 약 33%는 은퇴 후에도 가족이나 친척들이 방문할 것을 기대해 큰 집 이사를 결정했다고 답했다. 약 16%는 최근 까지도 나타나고 있는 현상인 ‘부메랑 자녀’를 위해 큰 집을 마련한 것으로 나타났다. 대학 졸업 뒤 취직에 실패하거나 출가 후 발생한 재정난으로 다시 부모의 집으로 돌아와 함께 사는 자녀를 위한 은퇴자들의 배려다.


▷은퇴 뒤 소득있어야 대출 가능

전문가들에 따르면 대부분의 은퇴자들은 주택 구입 때 현금 지불 능력이 있음에도 불구하고 대출에 대한 문의가 최근 늘고 있다. 재정 설계자들의 충고에 따른 문의일 수도 있고 은퇴자 본인 스스로의 투자 판단에 따른 문의도 있다는 것이 전문가들의 설명이다. 그렇지만 높은 현금 비율에도 은퇴자들의 모기지 대출이 쉬운 일만은 아니다.

일반적으로 은행들의 대출심사 때 보유 자산보다 현재 소득이 더 중요한 기준으로 작용하기 때문이다. 은퇴자들은 자산이 아무리 충분해도 자산에서 발생하는 수익으로 모기지페이먼트를 상환할 수 있는 능력을 입증해야 모기지 대출도 가능하다.

모기지 대출을 받기 위해 일부 은퇴자들은 연금 지급액이나 기타 은퇴연금의 배당금을 소득으로 활용한다.

일부 대출 은행은 은퇴자가 보유한 자산에 대해 대출 상환기간에 감가상각을 적용해 소득으로 인정, 대출을 승인하기도 한다. 은퇴 후에도 직업을 갖고 소득이 있는 은퇴자들은 큰 어려움 없이 모기지 대출을 받는 편이다.


▷고정 금리, 높은 다운페이먼 대출로 위험 방지

이자율이 낮고 주식시장 등 고수익 투자 기회가 많은 시기지만 은퇴자의 모기지 대출에는 몇몇 위험이 따르기 때문에 주의해야 한다.

장기간 지속된 초저금리가 언제 오를지 모르기 때문에 금리 상승에 항상 대비해야 한다.

금리 인상에 대한 논의가 수년째 지속되고 있는 만큼 모기지 대출을 받을 때 변동 금리보다는 고정 금리를 선택하는 편이 안전하다. 5, 6년간 불 마켓을 연출중인 주식시장도 언제 꺼질 지도 모르는 시기에 와 있다.

언젠가는 한번 꺼질 주식 시장만 바라보고 보유 현금을 투자했다가는 모기지 대출 상환, 현금 손실 등 이중고가 따르기 쉽다.

주택 구입자라면 누구에게나 해당되는 사항이듯 은퇴자들의 주택 구입 때에도 높은 다운 페이먼트 비율이 필수다.

다운페이먼트 비율이 높으면 주택가격이 하락해도 안전망 역할을 해줄뿐만 아니라 이자율을 낮춰 페이먼트 부담을 줄여준다.


▷투자 자신 없으면 현금 구입

연령을 고려한 모기지 대출도 반드시 고려해야 한다. 은퇴자들도 연령과 상관없이 대출 상환 능력만 입증되면 얼마든지 모기지 대출을 받을수 있다. 그러나 너무 고령에 대출을 받게 되면 대출 상환 전 사망이 발생해 자칫 보유 자산에 손실을 입을 수도 있기 때문이다.

은퇴자들의 보수적인 주택 구입에 대한 선호도가 아직은 높은 편이다.

너무 고수익을 좇다 보면 은퇴 후 낮춰야 할 위험이 높아진다.

기존의 믿음처럼 가급적이면 모기지 대출보다는 현금으로 은퇴용 주택을 구입, 빚 없는 은퇴가 선호된다. 연방노동국의 통계에 따르면 65세 이상 주택 소유주 중 약 72%가 모기지 대출이 없거나 이미 상환한 것으로 나타났다.

<준 최 객원기자>