■ E-2

비자한때 큰 인기를 끌었던 E-2 비자의 인기가 예전만 못하다. 무엇보다 E-2 비자를 받더라도 미국에서 비즈니스로 성공하기가 그리 쉽지 않기 때문이다. 성공하기는커녕 원금 회수도 힘들 정도로 현실은 그리 녹녹치 않다. 하지만 부동산 투자라면, 이야기가 달라진다. 원금 상실의 위험이 현저히 낮기 때문에 부동산 투자로 E-2비자를 받을 수 있다면 관심이 갈 수밖에 없다.


부동산 투자를 통해서 E-2비자를 받으려면, 투자규모가 커야 하는 등 제한요인들이 적지 않다.

부동산 투자를 통한 E-2 비자를 받을 때의 주의할 점들을 살펴봤다.

E-2 투자자는 세금의 관점에서는 미국 거주자라 할 수 있다. 비록 영주권자는 아니지만, 세금을 낸 해에 한 달 이상 그리고 그 전 두해를 합해 183일 이상 미국에 거주했기 때문에 세금 관점에서는 E-2 비자 소지자도 미국 거주자로 본다.

따라서, E-2 비자를 가진 투자자는 미국뿐 만 아니라 해외 소득과 합산해 보고할 의무가 있다.

해외 거주자가 미국에 있는 부동산을 팔면, 바이어가 셀러에게 대금을 지불할 때, 부동산 매매 가격의 10%을 의무적으로 에스크로를 통해서 IRS와 캘리포니아 주정부에 세금을 납부해야 한다. 그리고 3.33%는 캘리포니아 주 정부에는 납부해야 한다. 그러나, E-2 비자를 가진 투자자는 이 점을 걱정하지 않아도 된다. 원천 징수는 해외거주자에게만 해당되기 때문이다.

E-2 비자를 신청하기 위해서 부동산을 어떤 형태로 구입하는 것이 좋은가?

첫째 옵션은 E-2 비자를 소지한 당사자의 이름으로 부동산을 매입하는 것이다. 본인 명의로 산 부동산을 1년 이상 가지고 있다가 팔면, 연방정부에 내는 양도소득세는 최고 20%이다. 주 정부에도 세금을 내야 하는데 캘리포니아 경우 양도 소득세가 최고 13.3%까지 별도로 붙지만 본인이 주거용으로 지난 5년 중 2년을 그 곳에서 살았다면, 독신은 25만 달러 부부는 50만 달러까지 자산 증가분에 대해서 면세를 받을 수 있다.

본인 명의로 산 부동산이 송사에 휘말릴 때 투자자 본인의 다른 자산도 채권자 추심의 대상이 될 수 있다는 점도 유의해야 한다.

이같은 위험을 회피하려면 LLC형태로 부동산을 매입, 소유하는 것이 바람직하다. LLC가 소유한 부동산과 관련된 소송에서 소유자가 지는 책임의 최고한도는 LLC 자산으로 제한되기 때문이다. LLC는 법인과 달리 주주 회의록이나 의사록을 보관하지 않아도 되며, 건물주의 신분이 노출되지도 않는다. 만약 부동산을 여러 개 소유하고 있다면 건물마다 별도 LLC를 설립해야 채권자로 부터 다른 자산을 효과적으로 지킬 수 있다. LLC는 법인과 달리 이중과세의 대상이 아니다.

이런 이점 때문에 많은 외국 투자자들이 LLC 형태로 부동산을 매입하고 있다. 음성적으로 해외에서 미국의 부동산 시장에 들어온 자금들도 LLC 형태로 투자되고 있다.

다음은 법인형태로 부동산에 투자하는 것이다. 법인형태로 부동산을 보유하면 소득에 대해 2중 과세를 받게 되며, 1년 이상 부동산을 갖고 있더라도 양도소득세 혜택을 받을 수 없고 주정부에는 법인세도 납부해야 한다.

해외에 있는 법인이 미국 현지법인을 통해서 부동산을 보유할 수도 있다. LLC와 마찬가지로 직접 소유권자의 개인명의가 노출되지 않지만 완벽한 것은 아니다. 법인은 매년 폼 1120를 접수해 법인 주식의 50% 이상을 보유하고 있는 주주를 밝히도록 되어 있기 때문이다.

<김성환 변호사>