LA시의 렌트 컨트롤 아파트가 최근 2년 사이에 1만 유닛 줄어든 것으로 나타났다.

저소득층의 주거 안정을 위한 안전판이 훼손될 위기에 처하면서 대책 마련과 동시에 세입자들의 렌트 컨트롤 제도에 대한 정확한 이해가 요구된다.

5일 LA시 ‘하우징 앤 커뮤니티 인베스트먼트 디파트먼트’(HCID)에 따르면 LA시의 렌트 컨트롤 대상 건물은 총 11만8,000여개로 아파트 숫자로는 63만1,000 유닛으로 나타났다.

이는 4년전인 2014년의 63만8,000 유닛과 2년전인 2016년의 64만1,000 유닛보다 각각 7,000유닛과 1만유닛이 줄어든 규모다. 비영리단체인 ‘경제적 생존연합’(CES)이 2001년 이후 2016년까지 사라진 렌트 컨트롤 유닛의 규모를 약 2만 유닛으로 파악한 점을 감안하면 15년간 2만유닛이 사라진데 이어 최근 2년간 1만유닛이 급격하게 줄어든 셈이다.

주정부는 물론, 로컬 정부들이 만들어 둔 복잡한 규정 탓에 세입자들의 혼란이 가중되는 가운데 렌트 컨트롤의 핵심 이슈들을 정리했다.

▲렌트 컨트롤의 작동원리

도시마다 다르지만 연간 렌트비 인상폭이 정해진 것이 기본이다. LA시는 인상폭을 3~8%로 제한하는데 소비자 물가지수(CPI)와 연동해 올해는 3%다. 영향력은 막강해 스탠포드대에 따르면 샌프란시스코의 렌트 컨트롤 아파트 거주자들이 1995~2012년 절약한 총 렌트비가 29억달러에 달했다.

▲렌트 컨트롤 대상

LA는 1978년 10월1일 이전에 입주한 아파트가 대상이다. 샌타모니카는 1979년 4월10일, 웨스트 할리웃 1979년 7월1일, 베벌리힐스 1995년 2월1일 이전이 각각의 기준일이다.

또 LA는 모빌홈도 대상으로 하는데 현재 57개 모빌홈 파크의 6,500 유닛이 대상으로 기준일은 1986년 2월10일이다. LA시 부동산 데이터베이스인 ZIMAS(http://zimas.lacity.org)를 이용하면 렌트 컨트롤 대상인지 여부를 알아볼 수 있다.

▲노후 건물 제한 비난

LA의 경우, 40년도 더 된 오래된 건물만 렌트 컨트롤이 적용된다는 불만이 있다. 이유는 1995년 제정된 ‘코스타 호킨스법’으로 1995년 이후 지어진 건물에는 렌트 컨트롤 적용을 할 수 없게 돼 있다. 그러나 이에 반대해온 단체들이 결집해 지난 4월 코스타 호킨스 폐지를 위한 주민투표 발의에 충분한 서명을 얻었다고 밝힌 바 있어 오는 11월 주민투표 안건으로 오를지 관심이 모아진다.

▲렌트 컨트롤 시세 논란

렌트 컨트롤 아파트로 알고 입주했는데 렌트비가 비싸다는 불만도 많다. 그러나 코스타 호킨스법에 따라 아파트 오너는 현 세입자가 이사를 나가면 그동안 인상하지 못했던 렌트비를 주변 시세에 맞춰 올릴 수 있다. 즉, 거주하는 동안에만 연간 인상률을 제한하는 것이기 때문에 처음 입주할 때는 주변 시세와 큰 차이가 없다.

▲퇴거 여부와 조건

렌트비 미납 등 심각한 리징 계약 위반시 퇴거 당할 수 있다. 또 다른 퇴거 사유는 ‘엘리스법’에 의해서인데 오너가 재건축해 콘도 등으로 팔 경우에 일괄 퇴거도 가능하다. 1985년 제정된 엘리스법에 따라 2001~2017년 2만3,000유닛 이상의 세입자들이 퇴거 당했다는 통계가 있다. 이때 오너는 세입자에게 적정한 이사비를 줘야 하는데 금액은 8,050~2만50달러 사이에서 거주 기간, 연령, 소득 등에 따라 달라진다.

▲‘캐시 포 키스’(cash for keys)

오너가 새로운 세입자를 받기 위해 돈을 줄테니 열쇠를 달라는 의미로 던지는 제안이다. LA시가 정한 조례에 따르면 오너가 세입자에게 시정부가 정한 세입자의 권리를 미리 알려주면서 제안하면 합법이다.

세입자는 동의하지 않고 계속 살 권리가 있다. 세입자가 동의했지만 오너가 세입자의 권리를 무시하거나 정해진 조례에 따르지 않으면 30일 이내에 합의 내용을 취소할 수 있다.

<류정일 기자>