주민의 50% 이상이 세입자로 삶을 살아가는 LA. 정확히 말해 LA 주민의 64%가 자기집이 아닌 월 렌트비를 부담하며 살아가는 세입자들이다. 사정이 이렇다 보니 세입자들과 건물주 사이에 다툼과 분쟁이 빈번하게 발생하면서 세입자의 권리와 의무에 대한 이해 여부가 중요한 사안으로 대두되고 있다. 이에 따라 LA 주택국 등 시정부는 세입자 권리 섹션을 보강하는 등 교육과 보호 강화에 나섰다. 부동산 매체 등 전문가들이 제시한 아파트나 주택 세입자들의 기본적 권리와 도움 요청 방법을 정리했다.

■ 쾌적한 주거 환경은 필수

모든 세입자는 깨끗하고 쾌적한 환경에서 거주할 권리가 있고, 건물주는 이를 유지할 책임이 있다. 예컨대 문이나 창문은 부서져 있으면 안 되고, 지붕이나 벽은 물이 새면 안 되며, 하수가 잘 이뤄지고, 온수와 냉수가 잘 나오며, 해충이 없는 환경이 유지돼야 한다. 이밖에 법적으로 준수할 다수의 책임이 건물주에게 있다. 건물주가 집을 고치기 위해 세입자 집에 들어올 수 있는 때는 비상상황이 아닌 이상 24시간 전에 세입자에게 통보해야 한다.

■렌트비 납부는 귄리 요구의 기본

쾌적한 주거 환경을 요구할 권리가 세입자에게 있듯이 건물주에게는 문제가 되는 주거 환경을 개선해야 할 의무가 있다. 그렇지 않다면 건물주는 렌트비를 받아서는 안 된다. 그러나 이런 상황이라고 해도 세입자가 렌트비 납부를 거부할 수 있는 건 아니다. 세입자가 렌트비 납부 의무를 다해야 퇴거 명령을 받을 위험이 적고 문제가 확대되어도 세입자로서 의무를 다했다는 명분이 있어야 유리하다.

■증거자료 남기고 도움 청하기

거주 환경에 문제가 발생하면 세입자는 건물주에게 구두로 사실을 알려야 한다. 그 후 날짜가 명기된 편지를 보내고 필요하다면 문제가 되는 부분의 사진이나 서류를 첨부하는 것도 좋다. 그래도 개선되지 않는다면 세입자는 LA주택커뮤니티개발국(HCID)에 조사를 요청할 수 있다. 이때부터는 시정부에서 집주인에게 압력을 가하게 된다. 이후 60일이 지나도 해결되지 않는다면 문제의 주거 환경에서 살면서 납부한 렌트비를 근거로 소송을 제기하는 방법도 있다.

■불법개조 세입자 권리도 보호

차고 등을 불법 개조한 곳에서 거주하는 세입자라도 합법 건축물 세입자와 동일한 법적 보호를 받을 수 있다. 렌트 컨트롤이 적용되는 곳이라면 더 엄격히 적용된다. 세입자가 권리를 보장받기 위해선 렌트비를 낼 때 반드시 자신의 주소와 함께 렌트비라는 것을 명시하고 영수증을 보관해야 한다. 임대 관계를 증명한 서류가 없을 때 임대계약서로서 완벽한 역할을 하기 때문이다.

■렌트비 인상도 합법적으로

렌트 컨트롤 아파트가 아닌 곳에 살고 있다면 렌트비는 다음 계약 기간이 되기 전에는 절대로 올릴 수 없다. 그러나 먼스 투 먼스(month-to-month)로 살고 있다면 집 주인이 문서를 통해 통보만 하면 렌트비는 언제든 올라갈 수 있다. 렌트 컨트롤 아파트는 1년에 한번 렌트비가 오를 수 있고 인상폭도 일정 부분 정해진 한도에서만 이뤄져야 한다. 2019년은 4%다.

■강제 퇴출도 가능

렌트 컨트롤 아파트에 사는 한 가지 큰 장점은 강제 퇴출이 불가능하다는 점이다. 이때는 세입자가 어떤 잘못이 없다는 가정 하에서다.

그러나 렌트 컨트롤이 아닌 아파트에 산다면 건물주가 어떤 이유를 대건 강제 퇴거가 될 수 있다. 만약 세입자가 ‘비과실 퇴거(no-fault eviction)’ 명령을 받았다면 ‘가주 세입자 보호법(Ellis Act)’에 근거해 세입자는 합의금(cash for key)이나 이사비용도 받을 수 있다. 이사에 필요한 준비기간도 최대 1년까지 보장된다.

<남상욱 기자>