요즘 모든 것이 과대 평가 되있다. 사람들의 욕구와 관심을 충족시키는 가치들이 폭등하고 있다. 자동차 같은 물건 가치가 그렇고 서비스도 그렇고 부동산 가치가 그렇다. COIVD-19팬데믹으로 인해 우리의 삶의 가치 기준이 급격히 바뀌었을 뿐 아니라 모든 재화와 용역의 가치도 인플레이션으로 과대 평가 되었다. 수요와 공급의 부조화로 생긴 과대 평가. 언제 멈출지 셀러 바이어들이 주목하고 있다. 지금 급격히 변화하는 부동산 시장을 어떻게 보아야 할까?

최근 6개월동안 모기지 이자율이 약 2% 올라 5.25%를 기록했음에도 4월말 부동산 가격은 역대 최고점을 찍었다. 코어 로직사에 따르면 약 68%의 지역에서 부동산 가치가 과대 평가 되었다고 보고하면서 부동산 가격 상승이 전국적으로 대세임을 보여줬다. 지난 2년 팬데믹 기간 부동산 가격이 34.4% 올랐다. 2008년 부동산 버블기간에 21.2% 오른 것과 비교하면 역대 최고의 부동산 버블임을 숫자로 증명한다. 그런데 5월들어 매물수가 늘고 주택 매매수와 가격이 소폭 하락하면서 2008년에 있었던 버블 붕괴 우려가 수면위로 오르고 있다. 정말 2008년 버블후 부동산 가격 폭락이 재현될까?

답은 아니다이다. 부동산 가치가 과대 평가 되었지만 내년 주택 급락 가능성이 낮은 것으로 나타났다. 코어 로직사에 따르면 약 83%의 지역에서 가격 하락 가능성이 낮은 것으로 나타났다. 오히려 내년에도 부동산 가치가 더 올라 부동산 가치 과대 평가는 지속될 것이라 한다. 그 가장 주요이유는 역시 매물 부족으로 나타났다. 2020년 즉 2년전과 비교했을 때 매물이 절반이다. 이자율이 올라 바이어들이 매입에 나서길 꺼려 매매가 줄고 가격이 소폭 하락했지만 장기적으로 볼 때 5월달의 가격 소폭 하락은 일시적이라고 전망했다.

지금 주택을 팔아야 하는 셀러나 주택 구매를 계획하고 있는 바이어에게는 과대 평가된 부동산 가치와 불확실한 시장 상황 때문에 매매 선택을 미루는 아주 민감한 시기이다. 이 시기에는 변화에 적극적으로 대응을 해야 한다.

셀러 입장에서는 늘어난 경쟁 매물로 인해 복수 오퍼에 대한 예상을 접고 대신 가격 조정을 탄력적으로 해야 한다. 부동산 가치가 올라갈 때 셀러들이 직전에 팔린 매물의 가격에 자동적으로 2-3만을 올려 내놓았었다. 이젠 그런 생각을 버려야 한다. 때론 과감한 가격 조정을 할 필요가 있다. 복수 오퍼를 받는 시기에서 벗어난 만큼 욕심을 버려야 오히려 큰 소득을 얻을 수 있다. 바이어 입장에서는 오퍼 전쟁에서 숨을 쉴 시간을 벌은 셈이다. 복수 오퍼의 스트레스에서 벗어나 좀 더 이성적인 거래를 할 수 있는 여지가 생겼다. 만약 소폭으로라도 이자율이 내린다면 그 때를 이용해 여러 매물중에 본인에게 잘 맞는 옷 같은 주택을 찾아 구매를 하는 지혜를 갖는다.

시장은 생물이다. 지난 달 다르고 다음 달의 시장 내용은 다를 것이다. 올 한해 시장은 변덕스러울 것이다. 매물 수와 이자율 추이에 따라 바람처럼 흔들리는 시장에서 셀러 바이어들이 필요에 의해 사고 파는 안정된 시장이 되길 기원한다.

.문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타 부동산 명예 부회장>