치솟는 인플레이션을 잡고자 FED에서 빠른 속도로 기준 금리를 올리면서 미국 경제뿐만 아니라 전 세계가 고금리 행진으로 몸살을 앓고 있다. 우리가 흔히 말하는 FED에서 올리는 기준금리란 단기금리(Short Term)를 지칭하는 것이다.

단기금리의 영향을 받는 대표적인 것으로는 크레딧카드, 자동차론, 변동이자에 연동된 론등의 소비자론을 들 수 있다. 현재 FED 기준금리는 3.00-3.25%로 앞으로 인플레이션이 급격히 하락하지 않는 한 연말까지 정기 FOMC 회의가 두 번 더 예정 되어있어 회의 때 마다 0.5%씩 올린다고 해도 올 연말에는 FED 기준금리는 4.00-4.25%에 이를 것으로 전망되고 있다.

반면 장기금리(Long Term)란 론 상환 만기 기간이 1년 이상인 론에 적용되는 이자율을 의미한다. 장기금리에 영향을 받는 대표적인 것으로는 주택 융자와 미국 채권 등을 들 수 있다. 주택 금리는 FED에서 정하는 기준금리에 기준을 따르지 않고 미국 10년 만기 채권이자율에 따라 시장에서 결정된다. 다만 FED에서 기준금리를 올리거나 내리게 되면 주택금리도 당연히 영향을 받게 된다.

주택 금리는 미국 10년 만기 채권 이자율에다 일정 마진을 더해서 정해지게 된다. 현 주택 금리를 알아보려면 10년만기 채권 금리를 살펴보아야 한다. 현재 10년 만기 채권 이자율은 약 3.75%로 여기에 2.75-3.0%의 마진을 더하면 주택 이자율은 6.5-6.75%이 되게 된다. 올 초의 3%대에 머물렀던 것에 비하면 불과 1년도 채 안되어서 무려 2배 이상 급상승한 셈이다. 이렇게 급상승한 주택금리는 서브프라임 사태 나기 직전 2007년 이후 15년만에 가장 높은 금리 수준을 보이고 있다. FOMC가 이미 연말까지의 2번의 추가 인상을 예고한 상태여서 올해 말 주택 금리는 쉽게 7%를 넘을 것으로 전망되고 있다.

올 봄에 예상되었던 주택 금리의 순차적인 인상과는 달리 고 인플레이션이라는 최악의 악재로 인해 주택 금리가 급격히 오르다 보니 현재 주택시장은 흉흉한 분위기다. 올 봄의 예상과는 달리 고금리로 인해 주택시장이 빠르게 얼어붙자 바어어와 셀러 모두 방향을 잃고 갈팡지팡하고 있다. 또 서브프라임 이후 거의 금기 상품으로 여겼던 변동모기지(Adjustable-Rate Mortgage)도 최근 이자율이 급상승하면서 일부 바이어들간에 고려하고는 있지만 이마저 이미 5%를 넘은 상태여서 고 이자율은 바이어들에게 더 치명타를 가하고 있는 모양새다.

첫 주택 구입자는 물론 살던 주택을 팔고 다른 주택으로 옮기려는(Step-Up) 바이어까지 모두 고이자율의 늪에 빠져 허우적거리고 있다. 요사이 부쩍 TV 뉴스나 신문에 부동산 가격 하락의 실제화 현상과 함께 앞으로 큰 폭의 하락을 점치는 정보들이 쏟아져 나오고 있지만 일부 사람들이 염려하는 주택시장의 가격 급하락은 당분간 힘들 전망이다.

일단 현 주택소유자들이 가지고 있는 주택금리가 평균 약 3.5% 수준이어서 현 이자율인 7%의 거의 절반 수준인데다 무엇보다도 팬데믹 기간중 에퀴티가 급상승하여 주택 오너들의 에퀴티가 상당하다는점을 꼽을 수 있다. 이렇게 불어난 에퀴티로 인해 혹 직장을 잃어 페이먼트를 못하는 상황이 오더라도 차압으로 가는 것이 아니라 소유 주택을 처분하면 되어서 서브프라임 때같은 대량 차압사태는 현재로서는 거의 예상하기 어렵기 때문이다.

하지만 팬데믹 기간 중에 타주로 부터 많은 인구 유입로 인해 급격한 가격 상승을 맛보았던 텍사스, 애리조나, 아이다호주 등의 오스틴, 피닉스, 보이즈, 시애틀, 덴버 같은 대도시들은 이미 본격적인 가격 조정이 시작되었고 그 폭도 미국 전체 부동산 가격 하락폭에 비해 비교적 큰 폭으로 하락세를 보이고 있는 것으로 최근 미국부동산협회(NAR)의 보고서가 보여주고 있다. 만약 고금리가 예상보다 길게 이어 진다면 부동산 가격은 결국에는 수요의 감소로 하락을 피할 수 없게 된다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>