미국 생활에 언제나 함께 하는 것은 세금이다.
재산을 살 때에도 팔 때에도, 이익이 남아서 내야하는 세금도 있지만 이것저것 빼고 나면 남 좋은 일만 시키는 것 같은데 또 세금을 내야한다.
그래서 미국인들은 배우자보다 무덤까지 함께 하는 것은 결국 세금이라고 하지 않은가.
수년 전부터 이곳 캘리포니아 주 정부는 약간의 지속적인 수정은 되었으나 모든 부동산 매매에서, 단독 주택이나 콘도라도 자신의 주 거주지로 사용되지 않았을 경우 상업용 건물처럼 투자용으로 간주되므로 세금에 대비할 필요가 있다.
이 때 세금액 산정은 셀러의 회수 금액이 아닌 총 매매 금액의 3.333333%이다.
이 금액은 에스크로에서 보관하는 것이 아니라, 클로징 직후 정산된 금액을 프랜차이즈 택스 보드에 관련서류와 함께 보내어진다.
만약 매입 가격보다 낮은 가격으로 매매를 하였을 경우나 매입 후 공사비 혹은 기타 비용의 지불로 남은 이익이 없다는 셀러의 소정 양식 제출이 있을 경우에는 세금산정의 예외가 될 수 있다. 그리고 셀러가 법인이나 파트너로 등기된 경우, 그리고 1031 Exchange를 하는 경우에도 마찬가지로 예외가 된다.
어떤 셀러들은 자신들이 세금을 컨트롤하기를 원하여 체크를 발행하여 주기를 원하지만 주 정부 법에 의하여 소정의 규정에 맞는 서류들과 함께 기한 내에 메일이 되지 않으면 에스크로 회사는 벌금을 면할 길이 없다.
일반적으로 개인의 세금에는 주 정부의 것으로 프랜차이즈 택스 보드가 있고 연방 정부의 것으로 IRS가 있다.
원천과세는 주 정부의 법에 의한 조항이므로 다음 해 셀러들의 세금 보고시 에스크로에서 받은 세금 정산서와 함께 환불 혹은 차액에 대한 상세한 정산이 이루어지게 되는 것이다.
지난 달 사업체와 함께 자체 건물을 함께 매각하는 셀러 분의 에스크로가 클로징 되었다. 생선 가게와 리커 스토어가 장사를 하던 건물로 ABC 라이선스까지 있어 교통 정리가 불가피했던 에스크로였다.
리커 스토어의 ABC가 가장 클로징 날짜를 주도하는 선봉이 되고 은행의 융자 펀딩이나 사업체 이름 그리고 주소 등도 ABC를 기준으로 삼아야 하는 번거로움이 있다.
셀러와 바이어 사이에 가장 크게 분쟁이 되는 점은 바로 가격의 배분이었다.
감정을 후하게 받아야 하는 바이어로서는 건물 가격을 가장 높게 분배하고 싶어했다. 하지만 어떤 이유인지 리커 스토어에 가격이 치우친 것에 불만이 생긴 바이어의 항의로 에스크로가 잠시 지연이 되기도 하였으나 양측의 절충으로 지혜롭게 넘어갔다.
문제는 생각지 않게도 ‘그저 대충’을 원하던 셀러 때문에 두 가게의 장비 가치를 전 년도에 비해 너무 낮게 산정 하였고 비록 셀러와 바이어가 모두 서류에 서명을 하였으나 후에 셀러에게 가주 조세 형평국에서 요구하는 장비 세금이 터무니없이 높아 문제가 터지고야 말았다.
왜냐하면 셀러가 보고했던 전 년도 장비 가치와 너무 많은 차이가 났기 때문이다.
일반적으로 가급적이면 장비 가치를 높게 계산함으로써 상대적으로 권리금이나 기타 가치를 낮게 잡으려는 셀러와 일단 내야하는 장비 택스가 아까운 바이어와의 사이에서 늘 괴로운 사람은 부동산 에이전트이다.
그래도 대충은 곤란하다. 정부 기관은 늘 기록된 정보를 중심으로 감사를 하고 세금을 매기고 고지서를 발행하는 것이다.
그러므로 앞뒤가 맞지 않거나 상식적으로 타당하지 않을 경우 괜한 트집처럼 여겨질 수도 있다.
언제나 회계사와 상의하고 짚고 넘어감으로써 후한이 없게 하는 것이 지혜로운 방법이다.

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(213)365-8081
제이 권
<프리마 에스크로>