부동산을 개인적으로 소유할 수도 있고 다른 사람과 공동으로 소유할 수도 있는데 특히 결혼한 상태에서 재산을 소유한 경우에는 일반적으로 부부공동소유(Community Property)라고 간주된다. 부부공동소유로 되어있는 부동산을 한 사람이 배우자의 동의 없이 단독으로 판매하거나, 일년이상의 임대를 주거나, 융자를 하며 담보를 설정해 놓으면 동의하지 않은 배우자는 등기일로 부터 일년이내에 이상의 거래를 없었던 것으로 할 수있다.
이런일은 흔히 발생하지는 않지만 남편이 아내의 서명을 위조하여 공동재산을 단독재산으로 명의를 변경해 놓고 배우자 몰래 은행의 융자를 받아 사용한 사례가 있었다. 이 경우 소유권이전과 부부공동재산에의 담보설정은 무효가 될 수 있다. 하지만 남편이 아내 몰래 융자한 것에 대해서는 여전히 남편은 갚아야 할 의무가 있음으로 은행입장에서는 남편에게 소송을 할 수 있고 법적판결을 받아 부부공동소유의 부동산에 판결내용을 ‘Judgment Lien’이라는 유치권을 걸 수 있는데 이렇게 유치권을 남편의 채무에 대해서 부부공동의 재산의 거는 것은 불법이 아니다. 이렇게 유치권이 걸려 있는 경우에는 하다못해 부부간에 이혼을 해서 그 부동산을 아내에게 모두 주기로 결정했다고 해도 그 유치권이 자동으로 없어지는 것이 아님으로 조심하여야 한다.
이상의 경우를 통해서 우리가 알 수 있는 것은 부부공동의 소유에 부부중 한 사람이 단독으로 담보를 설정하는 것은 안된다는 것이고 다른 배우자의 동의를 반드시 구해야 한다는 것이다. 따라서 돈을 부부에게 융자해 주는 경우에는 기록상 아무리 혼자서 가지고 있는 재산으로 보이고 독신이라고 주장하여도 우선 결혼한 상태인지를 확인하는 것이 중요하며 그런 경우에는 반드시 동의를 구하고, 판결에 대한 유치권의 경우는 비록 담보와 비슷한 효력을 가지지만 당사자가 아닌 배우자의 동의 없이도 부부공동의 재산에 판결유치권을 걸 수 있다는 것이다.
채무판결을 가지고 부동산에 유치권을 거는 것은 채권자 입장에서는 가장 효과적인 채권의 회수방법이라고 할 수 있다. 우선 10년동안은 유치권이 걸려있게되고 그 이후에도 다시 연장할 수 있으며, 유치권이 걸려있는 부동산을 부동산의 소유권자는 그 채무를 갚기 전에는 팔 수 없을 뿐만아니라, 이를 모르고 산 사람이나 소유권을 이전 받은 사람은 그 부동산에 유치권이 걸려 있는 상태에서 소유권을 이전받게 되니 조심해야 하고 반드시 에스크로를 통해서 모두 해결한 것을 확인하고 인수 받아야 하는 것이다.
따라서 부동산을 매매하거나, 융자 및 담보를 설정하기를 원할 때에는 단순히 등기되어 있는 기록만을 의지하지 말고 실제 상태를 확인하는 것이 필요하며 또한 배우자 입장에서는 자신이 모르는 상태에서 상대 배우자에 의해 부동산이 매매, 1년이상의 임대 등의 거래가 되었거나 담보가 설정되었다고 하면 포기하지 말고 법적인 절차를 밟아 바로 잡을 수 있다는 것을 알아두는 것이 필요하다. 물론 배우자가 위조로 부동산의 서류를 서명한 경우도 마찬가지로 바로잡을 수 있는 일이다.

구경완 <변호사>
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