주택 재융자의 올바른 결정이 이루어지려면 우선 재융자의 판단 기준들이 바로 서야 한다. 오랫동안 재융자 여부를 판단하는데 가장 중요한 요소는 ‘재융자 때 취득할 수 있는 이자율의 차이’ 그리고 ‘재융자 비용에 대한 손익 분기점이 언제인가’하는 것이었다. 때문에 이러한 판단의 기준으로 이자율은 1% 이상 차이가 나야 하고 비용에 대한 손익분기는 2, 3년 내외가 돼야 한다는 것이 재융자의 상식으로 인식돼 왔다. 그러나 이것은 수정돼야 할 잘못된 정설이다.

결론부터 말하자면, 재융자의 손익계산은 동일한 기준과 일정한 한계가 있을 수 없다는 것이다. 재융자를 통한 이득과 손익 분기의 시점을 판단할 수 있는 실질적인 요소는 이자율보다는 융자금액의 규모가 더 중요하다. 그러므로 융자액의 규모가 천차만별인 융자 수요자를 일정한 틀로 묶어서 판단하는 것은 잘못된 생각이다.

이런 잘못된 상식으로 인해서 많은 재융자 수요자들이 1% 이상의 이자율 차이가 없으면 아예 재융자를 시도하지 않는 경우조차 빈번하다. 반대로 어떤 수요자들은 단기간 내에 이주하거나 융자액이 너무 작아서 별 혜택도 없는데 1% 이상의 이자율 차이만을 염두에 두고 의미 없는 재융자를 하는 경우도 있다. 예를 들어 융자액이 10만달러 대인 경우엔 1%의 이자율을 낮춰도 비용대비 손익 분기점이 3년 정도 걸리기 때문에 그 안에 이주할 시엔 재융자의 이득이 없는 반면에 융자액이 50만달러 이상인 경우는 1%가 아니라 0.5%의 이자율만 낮춰도 손익 분기점이 훨씬 빨라지고 이득도 크다. 따라서 재융자의 손익 계산은 이자율 차이보단 융자 금액의 차이가 더 중요한 판단의 근거가 돼야한다.

그리고 또 다른 재융자의 판단요소는 ‘융자 환경’인데, 이는 대체적으로 2차 융자를 갖고 있는 경우이다. 만약 2차 융자를 가지고 있고 그 융자액이 전체 1, 2차 융자금의20% 이상의 규모인 경우엔 재융자의 이자율 차이가 거의 없다 하더라도 무조건 재융자를 통해 1, 2차를 묶는 것이 이득이며 2차 융자금의 규모와 비율이 크면 클수록 단기간 내로 재융자의 혜택을 크게 얻을 수 있다. 그리고 마지막 세 번째 재융자의 판단요소는 ‘생활환경과 목적성’인데, 이는 대체적으로 페이먼트가 버거워서 감당할 수 없는 상황이거나 한시적으로 비즈니스 등의 또 다른 지출 비용에 중점을 둬야 하는 상황일 때 페이먼트 축소만을 목적으로 재융자를 시도하는 경우이다.

이러한 형태의 재융자는 변동이냐 고정이냐의 프로그램 중심이 아닌 페이먼트 중심의 선택이 우선인 방법으로, 주택차압이나 크레딧이 망가지는 최악의 상황을 피하기 위한 차선책이기도 하고 비즈니스를 운영하는 경우엔 주택보다는 수입을 생산하는 곳에 지출을 늘리는 기능적 변화를 꾀하는 재융자 방법이다.

제이 명
<론팩 모기지 대표>
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